$中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT(SH508080)$  $南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT(SH508060)$  $中證REITs全收益(IS932047)$  

課題組研究：賢談reits研究團(tuán)隊(duì)（ID：jhy642628019）

目錄

1、今日市場(chǎng)淺析及可關(guān)注事項(xiàng)

2、今日市場(chǎng)數(shù)據(jù)

3、理論研究應(yīng)用于實(shí)踐結(jié)果

4、各板塊公募REITs的全周期內(nèi)IRR實(shí)時(shí)值變化及與十年期國(guó)債收益率差額

5、公募REITs可供分配金額預(yù)期變化

6、各只公募REITs價(jià)格漲跌的相關(guān)性分析（10分鐘、15分鐘和30分鐘價(jià)格漲跌幅）

01    今日市場(chǎng)淺析及可關(guān)注事項(xiàng)

      今日中證REITs全收益指數(shù)微跌，跌幅為0.01%，指數(shù)成交金額為3.80億元，相較前一日成交金額有所增加。今日公募REITs二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)交易總成交金額為4.89億元，市場(chǎng)平均換手率為0.4857%。今日REITs價(jià)格指數(shù)下跌0.01%（注：REITs價(jià)格指數(shù)采用REITs流通市值加權(quán)平均。當(dāng)有新發(fā) REITs 上市后，在新發(fā) REITs 上市次日即發(fā)起臨時(shí)調(diào)整，將其納入REITs價(jià)格指數(shù)）。

      今日發(fā)生4筆大宗交易，成交金額最大的是上地租賃住房REIT。今日大宗交易成交總金額為3713.64萬(wàn)元，相比前一個(gè)交易日大宗交易成交總金額有所減少。

      今日公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)于基金指數(shù)、轉(zhuǎn)債指數(shù)、滬深300和債券指數(shù)。市場(chǎng)成交總金額基本未變。其中漲幅最大的是華潤(rùn)有巢REIT（漲幅1.45%），跌幅最大的是電建清源REIT（跌幅-2.22%），且回撤比例最大的是聯(lián)東科創(chuàng)REIT（最大回撤2.98%）。從華潤(rùn)有巢REIT今日分時(shí)走勢(shì)圖可知，該REIT小幅低開，開盤之后的半小時(shí)內(nèi)其價(jià)格有所下跌，并達(dá)到今日最大跌幅0.92%。之后其價(jià)格被快速拉升到開盤價(jià)附近，在上午剩余的交易時(shí)段內(nèi)維持著小幅波動(dòng)狀態(tài)，過(guò)程中成交量偶有散點(diǎn)性增加。下午開盤之后的1小時(shí)左右，其價(jià)格基本維持著橫盤。約從14點(diǎn)開始，其價(jià)格開啟了穩(wěn)步上漲行情，過(guò)程中成交量并沒(méi)有明顯增加，最終該REIT以全天上漲1.45%收盤。根據(jù)價(jià)量分布圖可知，該REIT今日成交量最大的價(jià)格為3.370元。 

      今日市場(chǎng)跌幅最大的是電建清源REIT，根據(jù)我們測(cè)算出的各只公募REITs的10分鐘漲跌幅的相關(guān)系數(shù)可知，與電建清源REIT相關(guān)系數(shù)最低的公募REITs基金是恒泰租賃住房REIT；根據(jù)各只公募REITs的15分鐘漲跌幅的相關(guān)系數(shù)可知，與電建清源REIT相關(guān)系數(shù)最低的公募REITs基金是濟(jì)南能源REIT；根據(jù)各只公募REITs的30分鐘漲跌幅的相關(guān)系數(shù)可知，與電建清源REIT相關(guān)系數(shù)最低的公募REITs基金是九州通REIT。

      今日公募REITs市場(chǎng)小幅下跌，市場(chǎng)中有35只公募REITs產(chǎn)品上漲，有37只公募REITs產(chǎn)品下跌，相較前一交易日的上漲REITs數(shù)量有所減少。今日數(shù)據(jù)中心板塊整體漲幅最大，成交金額環(huán)比前一交易日有所減少。能源板塊今日整體跌幅最大，成交金額環(huán)比前一交易日有所減少。

      產(chǎn)權(quán)類公募REITs的年化分派率預(yù)測(cè)值與中債10年期國(guó)債收益率差額的區(qū)間中位數(shù)相較前一交易日有所下降，差額達(dá)到1.911%（即中外運(yùn)REIT）；經(jīng)營(yíng)權(quán)公募REITs的IRR預(yù)測(cè)值與中債10年期國(guó)債收益率差額的區(qū)間中位數(shù)相較前一交易日有所上升，差額達(dá)到1.492%（即首鋼綠能REIT）。

圖表1 公募REITs市場(chǎng)各板塊的漲跌幅（9月18日） 

圖表2 中證REITs指數(shù)、REITs價(jià)格指數(shù)及比較指數(shù)的走勢(shì)圖（2021.9.30—2025.9.18）

注：1、REITs價(jià)格指數(shù)采用REITs流通市值加權(quán)平均。

2、當(dāng)有新發(fā) REITs 上市后，在新發(fā)REITs 上市次日即發(fā)起臨時(shí)調(diào)整，將其納入REITs價(jià)格指數(shù)。

3、REITs價(jià)格指數(shù)是指在樣本除息日按照樣本分紅金額對(duì)樣本價(jià)格進(jìn)行自然回落

可關(guān)注事項(xiàng)：

     （1）今日公募REITs市場(chǎng)成交總金額基本未變，市場(chǎng)交易情緒相對(duì)平穩(wěn)。今日公募REITs市場(chǎng)有4個(gè)板塊上漲，其中數(shù)據(jù)中心板塊整體漲幅最大，漲幅為0.650%，成交金額環(huán)比前一交易日有所減少。能源板塊今日整體跌幅最大，跌幅為0.194%，成交金額環(huán)比前一交易日有所減少。今日成交額環(huán)比前一交易日增加幅度最大的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，該板塊今日下跌0.002%。 

      根據(jù)今日的公募REITs市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)，市場(chǎng)的資金流動(dòng)性相對(duì)穩(wěn)定。今日公募REITs指數(shù)小幅低開，開盤之后指數(shù)就一路下跌，且在9點(diǎn)45分達(dá)到今日最大跌幅0.21%。之后開始反彈且近似翻紅，隨后指數(shù)小幅回落并保持窄幅波動(dòng)，上午收盤時(shí)跌幅已收窄到-0.07%，上午成交額為1.11億元。下午開盤后，成交量明顯增加，但指數(shù)仍舊維持著小幅波動(dòng)狀態(tài)，一直持續(xù)到收盤之前的15分鐘左右，隨后指數(shù)又呈現(xiàn)出尾盤拉升，最終公募REITs指數(shù)以微跌0.01%收盤，成交量相較前一交易日有所增加。

      今日股票市場(chǎng)大幅回調(diào)，十年期國(guó)債收益率漲幅顯著。今日十年期國(guó)債收益率上漲相對(duì)利空公募REITs市場(chǎng)，但股票市場(chǎng)的放量下跌整體利多公募REITs市場(chǎng)。國(guó)債利率的大幅上漲理應(yīng)利空保租房板塊，但該板塊今日卻上漲0.249%，成交量環(huán)比增加，或表明隨著股票市場(chǎng)逐步進(jìn)入慢牛行情之后，市場(chǎng)投資者開始預(yù)期十年期國(guó)債利率開始穩(wěn)中有降。另外，今日Bloomberg報(bào)道，截止8月底，我國(guó)商業(yè)銀行持有政府債券規(guī)模已達(dá)到10萬(wàn)億美金，約占銀行間市場(chǎng)中的政府債券總規(guī)模的70%。目前銀行的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到較大壓力，且近期利率市場(chǎng)上行幅度較大，極大的吞噬了商業(yè)銀行債券投資利潤(rùn)。而且，中央和地方政府也需要發(fā)行大量債券進(jìn)行債務(wù)置換和財(cái)政刺激，或預(yù)示著監(jiān)管機(jī)構(gòu)很可能將引導(dǎo)長(zhǎng)期國(guó)債利率適度下行。

       蒙能清潔能源REIT今日價(jià)格小幅微跌，今日成交額環(huán)比前一交易日增加了1.49%，該REIT通過(guò)今日的價(jià)格微跌，已將全周期IRR提升到 -1.606%。

02   今日市場(chǎng)數(shù)據(jù)

圖表3 產(chǎn)權(quán)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格、收益率等情況（9月18日）

注：1、當(dāng)日最大回撤=（當(dāng)日最高價(jià)-當(dāng)日最低價(jià)）/當(dāng)日最高價(jià)*100%

2、2025年分派率預(yù)測(cè)（最新市值）=2025年可供分配金額預(yù)測(cè)值/截止2025年9月18日基金最新市值規(guī)模

3、潤(rùn)澤科技REIT、萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)REIT、唯品奧萊REIT和北京保障房REIT的2025年分派率預(yù)測(cè)值涵蓋時(shí)間為2025年4月1日至12月31日

4、深圳能源REIT的全周期IRR實(shí)時(shí)值進(jìn)行預(yù)期數(shù)據(jù)調(diào)整的原因是，天然氣發(fā)電站的設(shè)計(jì)使用壽命是30年，但若在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中未遭遇到較大沖擊和損壞，一般情況下，天然氣發(fā)電站可以再延壽6-10年。我們預(yù)計(jì)深圳能源REIT所持有的天然氣發(fā)電站可以再延壽6年，則我們將REIT的月度可供分配現(xiàn)金流從2037年延長(zhǎng)到2043年。且月度可供分配現(xiàn)金流借鑒2037年的數(shù)值。

5、我們以月份為單位，對(duì)公募REITs的年度可供分配現(xiàn)金流進(jìn)行月度可供分配現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)換，并以月度可供分配現(xiàn)金流為基礎(chǔ)反向計(jì)算出公募REITs的全周期IRR，或與基金管理人的計(jì)算方式稍有差異。

圖表4 經(jīng)營(yíng)權(quán)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格、收益率等情況（9月18日）

注：1、當(dāng)日最大回撤=（當(dāng)日最高價(jià)-當(dāng)日最低價(jià)）/當(dāng)日最高價(jià)*100%

2、2025年分派率預(yù)測(cè)（最新市值）=2025年可供分配金額預(yù)測(cè)值/截止2025年9月18日基金最新市值規(guī)模

3、富國(guó)首創(chuàng)REIT的全周期IRR實(shí)時(shí)值進(jìn)行預(yù)期數(shù)據(jù)調(diào)整的原因是，由于市場(chǎng)對(duì)于水價(jià)提升有較大預(yù)期，所以我們?cè)O(shè)定富國(guó)首創(chuàng)REIT所持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)每月的稅前凈現(xiàn)金流提升了10%，從而引起富國(guó)首創(chuàng)REIT在2024年至2030年間每月的可供分配金額提升150萬(wàn)元，進(jìn)而提升了全周期IRR值。

4、我們以月份為單位，對(duì)公募REITs的年度可供分配現(xiàn)金流進(jìn)行月度可供分配現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)換，并以月度可供分配現(xiàn)金流為基礎(chǔ)反向計(jì)算出公募REITs的全周期IRR，或與基金管理人的計(jì)算方式稍有差異。

03   理論研究應(yīng)用于實(shí)踐結(jié)果

（本凈值曲線僅反映出理論用于實(shí)踐后所形成的結(jié)果，不含有任何產(chǎn)品銷售的寓意，不構(gòu)成任何相關(guān)的投資建議與預(yù)測(cè)，我們也不對(duì)使用本曲線的內(nèi)容而導(dǎo)致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。）

圖表5 產(chǎn)品成立至今凈值曲線圖

04   各板塊公募REITs的全周期內(nèi)IRR實(shí)時(shí)值變化及與十年期國(guó)債收益率差額

圖表6 經(jīng)營(yíng)權(quán)類能源REITs的IRR實(shí)時(shí)值變化情況