博時基金胡海濱：公募REITs是個萬億級市場

　　“公募REITs是個萬億級市場，我們會積極迎戰(zhàn)，力爭把各項工作做好?！辈r招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理胡海濱日前接受中國基金報專訪時表示。

　　REITs成為投資者

　　參與基礎(chǔ)設(shè)施項目的橋梁

　　據(jù)胡海濱介紹，此次博時招蛇REIT將投資于位于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的兩項基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，其原始權(quán)益人為招商蛇口，公募基金管理人為博時基金，專項計劃管理人為博時資本，基金托管人為招商銀行，外部管理機(jī)構(gòu)為招商創(chuàng)業(yè)，財務(wù)顧問為招商證券及中信證券。

　　“項目所在地蛇口網(wǎng)谷是深圳市最具代表性和最具活力的科創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一?！焙I表示，根據(jù)公開披露信息，項目包含萬融大廈和萬海大廈。

　　談及博時招蛇REIT特色，胡海濱總結(jié)道，第一，該產(chǎn)品是一家央企子公司作為原始權(quán)益人的公募REITs。第二，該產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢較有特色，其中網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園在蛇口核心區(qū)域范圍之內(nèi)，具備“中國(廣東)自由貿(mào)易試驗區(qū)”“國家自主創(chuàng)新示范區(qū)”“粵港澳大灣區(qū)”三區(qū)疊加的發(fā)展政策優(yōu)勢，周邊公共設(shè)施、商業(yè)配套和生活配套齊全，交通便捷。第三，委托運(yùn)營方招商創(chuàng)業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊經(jīng)驗豐富，歷史運(yùn)營業(yè)績出色。

　　談及公募REITs產(chǎn)品，胡海濱表示，這搭建了各類投資者參與大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)交易的橋梁。公募REITs作為一種資產(chǎn)組合分散化管理的有效工具，和其他資產(chǎn)類別的相關(guān)性較低，有助于降低資產(chǎn)組合風(fēng)險或提高組合預(yù)期收益率。此外，由于公募REITs具有強(qiáng)制分紅要求，并受益于相對穩(wěn)定的派息水平以及資產(chǎn)成熟運(yùn)營，可有效對沖周期性波動風(fēng)險。

　　全流程控制項目運(yùn)營風(fēng)險

　　掘金“萬億級”市場

　　談及產(chǎn)品的發(fā)行及運(yùn)作，胡海濱表示公募REITs的實施過程類似于一個企業(yè)IPO的過程，往往并非一個人的能力體現(xiàn)，更多考驗的是一個公司公募REITs的團(tuán)隊實力。發(fā)展好REITs業(yè)務(wù)也考驗各家公司戰(zhàn)略定位、人員儲備和專業(yè)判斷。

　　胡海濱談及基金經(jīng)理具體職責(zé)時表示，每只REITs一般有3名基金經(jīng)理，具體職責(zé)主要分為資產(chǎn)投資和資產(chǎn)運(yùn)營兩個角色。偏重資產(chǎn)投資角色的基金經(jīng)理的職責(zé)一是挖掘新的優(yōu)質(zhì)REITs項目，二是為已發(fā)行的REITs尋找新的投資標(biāo)的并用擴(kuò)募的方式裝進(jìn)來。偏重資產(chǎn)運(yùn)營的基金經(jīng)理的職責(zé)主要是做好REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的運(yùn)營管理工作。

　　在胡海濱看來，開展REITs業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險可分為項目質(zhì)量風(fēng)險及運(yùn)營風(fēng)險。項目質(zhì)量風(fēng)險方面，要對原始權(quán)益人情況、基礎(chǔ)資產(chǎn)情況進(jìn)行充分的盡職調(diào)查，包括原始權(quán)益人財務(wù)報表、整體業(yè)務(wù)經(jīng)營、公司治理結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)資產(chǎn)合法合規(guī)性、歷史收益穩(wěn)定性考察等多個方面，以防范質(zhì)量有瑕疵的基礎(chǔ)設(shè)施項目被推向市場。產(chǎn)品發(fā)行完畢后將會進(jìn)入到運(yùn)營階段，基金管理人面臨運(yùn)營風(fēng)險可能包括運(yùn)營期間出現(xiàn)現(xiàn)金流波動、遇到各類突發(fā)事件等。

　　談及基礎(chǔ)設(shè)施REITs的業(yè)務(wù)空間，胡海濱用數(shù)據(jù)表示，過去十年間基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的固定投資完成額合計超過100萬億元，若按照4%的增長速度進(jìn)行保守測算，不考慮通脹，未來十年的新增基礎(chǔ)設(shè)施固定資產(chǎn)投資額將達(dá)到約180萬億元。若按照百分之一保守估算，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模接近萬億元。

　　“我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場發(fā)展?jié)摿薮?，未來發(fā)展空間值得期待。這項業(yè)務(wù)很有希望成為每家基金公司未來新的業(yè)績增長點(diǎn)?！焙I表示。

（文章來源：中國基金報）

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