保租房REITs擴募潮起 重構(gòu)租賃住房行業(yè)商業(yè)模式

　　近日，華夏基金華潤有巢REIT（不動產(chǎn)投資信托基金）擴募申請狀態(tài)更新為“已反饋”，這意味著該擴募項目已收到上交所反饋意見。2024年11月，該REIT的擴募申請獲受理，擬募集資金總額10.395億元。

　　這是保租房REITs擴募潮的縮影。目前，已有三單保租房REITs項目發(fā)布擴募公告，其中，華夏基金華潤有巢REIT及華夏北京保障房REIT的擴募均已向交易所申報并獲受理。在業(yè)內(nèi)人士看來，已上市保租房REITs項目擴募，可形成明晰的租賃住房退出路徑，重構(gòu)租賃住房行業(yè)的商業(yè)模式。

　　三單擴募項目正在積極推進

　　“華夏基金華潤有巢REIT的原始權(quán)益人正在積極溝通推進項目進展，爭取能在2025年順利實現(xiàn)擴募?！?span id="Info.116.01109">華潤置地董事長李欣接受證券時報記者采訪時表示。

　　華夏基金華潤有巢REIT擴募的底層資產(chǎn)位于上海市閔行區(qū)，是在2019年獲取R4專項租賃用地建設(shè)的保障性租賃住房項目，并于2023年3月正式開業(yè)運營，截至2024年6月30日，項目按房間數(shù)量計算的出租率已達96.2%。

　　作為我國首個市場化機構(gòu)運營的保租房項目，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)包括位于上海市松江區(qū)的泗涇和東經(jīng)兩個項目，均為R4租賃住房用地上建設(shè)的大型租賃社區(qū)。李欣向記者透露，華夏基金華潤有巢REIT前瞻地規(guī)劃了可持續(xù)性的擴募計劃，從持有的保租房項目中選定了計劃擴募項目，待相關(guān)項目達穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，且符合監(jiān)管要求之后，將會盡快啟動擴募籌備，“未來，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、二線人口凈流入城市的可擴募資產(chǎn)，不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獲取能力”。

　　截至2024年6月底，華潤有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目42個，儲備項目20個，布局房源5.6萬間，納保房源2.8萬間，管理規(guī)模位列央企第一，是市場上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。

　　在已公告的公募REITs擴募項目中，華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT同樣為保租房REITs。其中，華夏北京保障房REIT作為北京市重要的保障性住房REITs產(chǎn)品，此次擴募購入項目為北京房山區(qū)朗悅嘉園、通州區(qū)光機電、大興區(qū)盛悅家園及海淀區(qū)溫泉凱盛家園。

　　中金廈門安居REIT此次擬購入資產(chǎn)為位于廈門市島內(nèi)的思明區(qū)和湖里區(qū)。廈門安居控股集團有限公司黨委副書記、總經(jīng)理，廈門安居集團有限公司黨委書記、董事長汪曉林表示，本次新基礎(chǔ)設(shè)施項目的購入將實現(xiàn)存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán)，助力廈門市租賃住房資產(chǎn)的進一步發(fā)展壯大。

　　我國住房租賃市場蓬勃發(fā)展

　　目前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和周期性調(diào)整的關(guān)鍵期，“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”成為房地產(chǎn)業(yè)重要發(fā)展方向。在此背景下，我國住房租賃市場正在迎來蓬勃發(fā)展的歷史性機遇。

　　“過去十年間，中國人口加速向大城市聚集，人口流動性不斷增強。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2020年，我國流動人口達3.76億人，規(guī)模十分龐大，租賃住房市場需求長期旺盛?！崩钚辣硎荆皡⒄彰绹?、日本等海外成熟經(jīng)濟體，我國城鎮(zhèn)化率長期看仍有提升空間，給租賃住房市場帶來長期穩(wěn)定的增量需求?！?/p>

　　REITs實現(xiàn)了保租房“投、融、建、管、退”閉環(huán)發(fā)展，重構(gòu)了租賃住房行業(yè)的商業(yè)模式。截至目前，我國已上市6只保租房REITs產(chǎn)品，合計市值超100億人民幣。

　　在李欣看來，對標美國千億美元租賃住房REITs市值規(guī)模，我國租賃住房REITs擁有巨大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間，“REITs打通了租賃住房資本市場的權(quán)益融資通道，能夠吸引低成本、長期限的耐心資本進入租賃住房領(lǐng)域，拓寬融資渠道，大大加快租賃住房的建設(shè)進程，推動租賃項目供給和租賃市場健康發(fā)展”。

　　以華夏基金華潤有巢REIT為例，2024年前三季度，該REIT業(yè)績繼續(xù)保持正增長，基金層面累計收入和EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）分別同比增長1%和5%。2024年，華夏基金華潤有巢REIT已向投資者進行了4次分紅，分紅金額共計6542萬元。

　　保租房REITs具備抗周期性

　　相較于其他資產(chǎn)類別，租賃住房經(jīng)營具有較強的抗周期屬性，這主要是由于保租房的租金定價受政府監(jiān)管，租金通常低于市場水平，具有一定的價格優(yōu)勢，在市場租金波動時，能夠憑借價格優(yōu)勢吸引租戶，保障出租率穩(wěn)定，進而確保穩(wěn)定的租金收入。

　　李欣表示，保租房REITs具備較強的抗周期和抗風險能力，能夠有效規(guī)避市場或宏觀經(jīng)濟的短期波動，因而更受投資者青睞。

　　截至1月2日，中證REITs全收益指數(shù)自去年12月10日以來累計漲幅達5.14%，包括華夏基金華潤有巢REIT和華夏北京保障房REIT在內(nèi)的保租房REITs漲幅更是均超10%。

　　“保租房REITs作為資本市場的一項重要創(chuàng)新產(chǎn)品，不僅在盤活存量租賃住房、助力房地產(chǎn)新發(fā)展模式方面，有著重要的作用。”一位REITs市場資深研究員表示，“而且由于保障性租賃住房對經(jīng)濟周期波動的敏感度較低，隨著這一REITs板塊的持續(xù)健康發(fā)展，可以為發(fā)行人、投資者創(chuàng)造更多價值?！?/p>

（文章來源：證券時報網(wǎng)）

(原標題：保租房REITs擴募潮起 重構(gòu)租賃住房行業(yè)商業(yè)模式)

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