滬市債券新語 | 保租房REITs穩(wěn)扎穩(wěn)打 首單擴募備受期待

　　新華財經上海1月2日電（記者楊溢仁）近期，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏基金華潤有巢REIT”）擴募申請獲得交易所反饋的消息引發(fā)業(yè)界關注。

　　業(yè)內人士認為，我國保租房底層資產的存量、新增規(guī)模龐大，因此該板塊的資產證券化潛力有待進一步激發(fā)。

　　保租房REITs整體表現(xiàn)穩(wěn)健

　　身處中國經濟新舊動能轉換和高質量發(fā)展的關鍵時期，作為可以有效盤活存量資產的創(chuàng)新金融工具，以及資本市場和實體經濟的重要橋梁，公募REITs產品自面世以來，便斬獲了業(yè)界的高度關注，儼然成為了存量經濟時代不可或缺的重要投融資工具。

　　值得一提的是，房地產行業(yè)雖持續(xù)調整，可行業(yè)細分賽道——REITs市場卻表現(xiàn)十分亮眼。

　　不可否認，租賃住房前期投資規(guī)模龐大，且投資回收周期較長，這使得公募REITs成為了其最匹配的資產證券化金融工具。

　　就上市公募REITs披露的三季度報告來看，在多數(shù)REITs經營承壓的背景下，保租房REITs表現(xiàn)依舊穩(wěn)健。具體來看，5單保租房REITs合計實現(xiàn)營業(yè)收入1.16億元，同比增長1%，環(huán)比增長63%；合計實現(xiàn)0.85億元的可供分配資金，同比增長2%，環(huán)比增長52%。另有公開數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)以來，在滬市各行業(yè)板塊中，保租房漲幅（復權價）接近40%，超過產業(yè)園、倉儲物流和消費基礎設施，排在產權類REITs首位。

　　業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健、底層資產規(guī)模龐大、政策鼎力支持……在業(yè)內人士看來，保租房REITs發(fā)展?jié)摿τ写M一步激發(fā)。

　　根據(jù)CBRE發(fā)布的《2024年上海長租公寓市場報告》（下稱《報告》）顯示，截至2024年7月，上海長租公寓市場的存量規(guī)模達31.4萬間，其中新增供應4.9萬間，出租率為90.4%，坪效為149元每月每平米。

　　《報告》指出，近年來上海長租公寓市場供給側最主要的趨勢之一，是保障性租賃住房的集中入市。數(shù)據(jù)顯示，在2022年、2023年和2024年前七個月的新增供應中，保租房項目數(shù)量占比分別為28%、37%和44%，呈現(xiàn)持續(xù)提升趨勢。截至2024年7月底，保租房房源數(shù)量已經基本占據(jù)上海長租公寓市場的半壁江山，達49%。

　　就未來供應的角度分析，基于租賃住宅用地供應推算，2024年至2028年間，上海長租公寓將迎來共計18.8萬套房源入市；從供應的節(jié)奏來看，2024年的預期入市規(guī)模料達7.0萬套，成為階段性的供應高峰。

　　有巢REIT擴募穩(wěn)步推進

　　眼下，保租房REITs何時迎來首單擴募成為業(yè)界關注的焦點。

　　可以看到，近日，華夏基金華潤有巢REIT收到了上海證券交易所出具的《關于華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金產品變更暨擴募份額上市及中信證券華潤有巢租賃住房基礎設施2號資產支持專項計劃資產支持證券掛牌轉讓申請受理反饋意見》，擴募已然漸行漸近。

　　“截至2024年6月底，有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目42個，儲備項目20個，布局房源5.6萬間，納保房源2.8萬間，管理規(guī)模位列央企第一，是市場上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)，這也是我們能夠成功發(fā)行全國首支市場化機構運營的保租房公募REIT的重要原因?！?span id="Info.116.01109">華潤置地董事長李欣告訴記者，“相較于其他資產類別，租賃住房經營具有較強的抗周期屬性。由于保租房的租金定價受政府監(jiān)管，租金通常低于市場水平，具有一定的價格優(yōu)勢，在市場租金波動時，能夠憑借價格優(yōu)勢吸引租戶，保障出租率穩(wěn)定，進而確保穩(wěn)定的租金收入。因此，保租房REITs具備較強的抗周期和抗風險能力，能夠有效規(guī)避市場或宏觀經濟的短期波動，因而更受投資者青睞?！?/p>

　　記者了解到，華夏基金華潤有巢REIT本次擴募的底層資產位于上海市閔行區(qū)國家級經濟技術開發(fā)區(qū)和莘莊工業(yè)區(qū)、馬橋人工智能創(chuàng)新試驗區(qū)、大零號灣科創(chuàng)策源功能區(qū)三大國家級產業(yè)園區(qū)交匯的核心樞紐，知名企業(yè)集聚，產業(yè)人口密度大，人才居住需求潛力巨大，截至2024年6月30日，項目按房間數(shù)量計算的出租率已達96.2%。

　　“有巢作為原始權益人正在積極溝通，推進項目進展，爭取能在2025年順利實現(xiàn)擴募?！崩钚勒f，“未來，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、二線人口凈流入城市的可擴募資產，不斷提高優(yōu)質資產的獲取能力，賦予華潤有巢REIT不斷成長的生命力?！?/p>

　　記者注意到，2024年華夏基金華潤有巢REIT已向投資者進行了4次分紅，分紅金額共計6542萬元。另外，2024年（截至12月16日），華潤有巢REIT年內的二級市場價格已上漲了22%。

　　供需兩側協(xié)力促保租房市場發(fā)展

　　過去十年間，中國人口加速向大城市聚集，人口流動性不斷增強。

　　有公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，我國流動人口高達3.76億人，規(guī)模十分龐大，租賃住房市場需求長期旺盛。

　　參照美國、日本等海外成熟經濟體，我國城鎮(zhèn)化率長期看仍有提升空間，這也將給租賃住房市場帶來長期穩(wěn)定的增量需求。

　　“在金融政策的支持下，我國租賃住房REITs市場必將迎來更加蓬勃的發(fā)展?！币晃毁Y深投資人向記者表示，“截至目前，我國已累計上市6單保租房REITs產品，合計市值超100億元人民幣，但對標美國千億美元的租賃住房REITs市值規(guī)模，我國租賃住房REITs無疑擁有巨大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間?！?/p>

　　“REITs打通了租賃住房資本市場的權益融資通道，能夠吸引低成本、長期限的耐心資本進入租賃住房領域，大大加快租賃住房的建設進程，推動租賃項目供給和租賃市場健康發(fā)展。”李欣亦認為，“尤其聚焦長三角區(qū)域，隨著經濟發(fā)展以及人口的持續(xù)流入，預計上海的租賃住房需求還將持續(xù)增長，以R4地塊為代表的大型租賃社區(qū)項目將保持強大的市場競爭力。供需兩側的協(xié)同發(fā)力，必將為上海市完善租賃住房供應體系提供有力保障?！?/p>

（文章來源：新華財經）

(原標題：滬市債券新語 | 保租房REITs穩(wěn)扎穩(wěn)打 首單擴募備受期待)

(責任編輯：73)