【財(cái)經(jīng)分析】基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場發(fā)展步入提質(zhì)增效關(guān)鍵期

　　新華財(cái)經(jīng)上海3月12日電（記者楊溢仁）3月以來，較之于債券市場的震蕩起伏，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs（下稱“C-REITs”）市場的表現(xiàn)依舊穩(wěn)健。分析人士認(rèn)為，C-REITs作為當(dāng)前重要的紅利資產(chǎn)之一，在利好政策“護(hù)航”的背景下，未來發(fā)展可期，將成為培育耐心資本的重要陣地。

　　政策利好持續(xù)釋放

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，中證REITs（收盤）指數(shù)近一個(gè)月上漲了1.51%，近三個(gè)月的漲幅達(dá)10.85%，2025年至今上漲了7.46%。

　　中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月10日，已上市63只公募REITs的收盤價(jià)較前一交易日平均上漲了0.22%；平均成交量為234.22萬份，總成交金額為6.57億元。

　　不可否認(rèn)，REITs表現(xiàn)穩(wěn)健向好的背后，離不開政策端的鼎力支持。

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于做好金融“五篇大文章”的指導(dǎo)意見》提出，要“常態(tài)化推進(jìn)清潔能源、養(yǎng)老、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域符合條件的項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”；《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》也明確，要“依法依規(guī)幫助企業(yè)解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題，盡可能縮短項(xiàng)目準(zhǔn)備周期；要加大工作力度，優(yōu)化工作流程，切實(shí)提高項(xiàng)目申報(bào)工作質(zhì)量和效率”“規(guī)范高效開展審核評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果對(duì)項(xiàng)目及時(shí)推薦或退回，切實(shí)提高推薦效率”。

　　利好政策的持續(xù)釋放，為C-REITs市場的發(fā)展?fàn)I造了良好的環(huán)境和土壤。值得一提的是，自2020年4月REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，截至2024年末，全市場已有58只REITs產(chǎn)品上市，募集資金超過1600億元，回收資金帶動(dòng)的新項(xiàng)目總投資額超過9400億元。

　　上海證券交易所的相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，REITs產(chǎn)品在盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資、促進(jìn)投融資良性循環(huán)以及降低企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營等方面發(fā)揮了重要作用。

　　擴(kuò)募進(jìn)程備受關(guān)注

　　毫無疑問，我國REITs市場歷經(jīng)多年探索，已初步形成了市場均衡格局，進(jìn)入提質(zhì)增效的重要機(jī)遇期。

　　從發(fā)行角度上看，記者觀察到，2025年初以來，C-REITs市場中的首發(fā)項(xiàng)目少于2024年，目前在滬深交易所掛網(wǎng)且未通過審核的首發(fā)項(xiàng)目僅有9單。

　　“這一方面是因?yàn)榫邆鋬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的企業(yè)已在C-REITs各板塊陸續(xù)上市，首發(fā)項(xiàng)目會(huì)越來越少；另一方面意味著隨著C-REITs的常態(tài)化發(fā)行，管理層對(duì)于資產(chǎn)的審核并非越來越寬松，而是朝著標(biāo)準(zhǔn)化與更為嚴(yán)格的方向演進(jìn)?！币晃毁Y深REITs投資人告訴記者，“未來，首發(fā)REITs項(xiàng)目及其原始權(quán)益人大概率會(huì)呈現(xiàn)出三方面的特征。其一，是原始權(quán)益人多為擁有大量優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)；其二，是已上市企業(yè)對(duì)于不同類型基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)會(huì)進(jìn)行多平臺(tái)布局；其三，是資產(chǎn)較為分散的地方平臺(tái)企業(yè)，會(huì)在感受到公募REITs上市的優(yōu)勢后，通過資產(chǎn)重組等方式，搭建符合上市要求的REITs平臺(tái)，但這需要一個(gè)培育的過程?！?/p>

　　另外，除了首發(fā)資產(chǎn)，眼下第二批“擴(kuò)募”何時(shí)落地，也成為了業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)話題。

　　以海外REITs為例，在成熟市場中，擴(kuò)募融資規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于首發(fā)規(guī)模。來自美國房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2000年至2021年，美國REITs市場平均每年首發(fā)上市的規(guī)模約為21.93億美元，年平均增長率為4.4%；年平均擴(kuò)募增發(fā)規(guī)模約為251.89億美元，增長率達(dá)14.7%。

　　而據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自C-REITs經(jīng)歷了首批4單產(chǎn)品的擴(kuò)募之后，目前有8單REITs項(xiàng)目披露了各類擴(kuò)募公告，且其中僅有4單REITs被交易所受理——行業(yè)涉及能源、保租房和產(chǎn)業(yè)園。

　　從邏輯上看，通過擴(kuò)募適時(shí)收購物業(yè)資產(chǎn)，不僅能擴(kuò)大管理規(guī)模、提升基金業(yè)績表現(xiàn)、增加管理費(fèi)收入，也能有效控制產(chǎn)品的總體負(fù)債率，從而提升基金的競爭力和投資者信心，最終形成“投融方互信、投融端協(xié)同、投融資暢通”的市場生態(tài)。

　　市場活力仍待激發(fā)

　　展望未來，“簡化擴(kuò)募流程、鼓勵(lì)‘頭雁’效應(yīng)，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)REITs平臺(tái)做大做強(qiáng)應(yīng)為大勢所趨?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院學(xué)術(shù)副院長嚴(yán)弘接受記者專訪時(shí)稱，“當(dāng)前C-REITs市場的擴(kuò)募流程復(fù)雜、耗時(shí)，直接限制了市場的擴(kuò)張能力。由此，他建議后續(xù)管理層可對(duì)現(xiàn)有的擴(kuò)募流程進(jìn)行簡化，縮短監(jiān)管環(huán)節(jié)的審批時(shí)間。尤其對(duì)于擴(kuò)募環(huán)節(jié)，還可以借鑒新加坡REITs市場的做法，對(duì)于運(yùn)作情況良好的REITs基金，給予管理人一定的自主擴(kuò)募權(quán)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)快速進(jìn)入REITs市場?！?/p>

　　“簡化擴(kuò)募流程，不僅可以提高REITs市場的運(yùn)作效率，還能激發(fā)更多的市場活力，促進(jìn)REITs市場發(fā)展提速?！鼻笆鐾顿Y人也認(rèn)為。

　　中金基金副總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光建議：“未來可在實(shí)踐中將Pre-REITs（基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立和發(fā)行之前，用于投資、收購、培育具有發(fā)行公募REITs潛力的基礎(chǔ)設(shè)施的基金）納入公募REITs的擴(kuò)募收購范圍。具體到實(shí)踐層面，建議允許已上市公募REITs在擴(kuò)募階段收購Pre-REITs持有的資產(chǎn)，并在未來探索逐步放寬對(duì)Pre-REITs基金資產(chǎn)裝入公募REITs后的凈募集資金返投比例要求，帶動(dòng)Pre-REITs投資，推動(dòng)多層次REITs市場建設(shè)。”

　　道阻且長，行則將至。在“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局已經(jīng)形成，政策紅利不斷釋放的背景下，包括中信建投、中金公司在內(nèi)的不少機(jī)構(gòu)均預(yù)計(jì)，到2025年末，C-REITs市場規(guī)?；蜻_(dá)到2450億元，產(chǎn)品數(shù)量有望增至85只。

（文章來源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場發(fā)展步入提質(zhì)增效關(guān)鍵期)

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