【財經(jīng)分析】底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健向好 保租房REITs表現(xiàn)可圈可點

　　新華財經(jīng)上海4月11日電（記者楊溢仁）受利好政策頻現(xiàn)、市場避險情緒升溫等偏多因素影響，近期保租房REITs的整體表現(xiàn)可圈可點，備受投資機構(gòu)關(guān)注。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，今年該類資產(chǎn)有望持續(xù)領(lǐng)跑全市場，并展現(xiàn)出穿越周期的增值能力。

　　保租房REITs抗跌性突出

　　較之于股市的大幅震蕩，本周，保租房REITs展現(xiàn)出了較強的抗跌性。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，4月7日，保租房REITs整體表現(xiàn)強勁，7支已上市保租房REITs中有6支上漲，平均漲幅達1.84%，顯著跑贏當(dāng)日A股大盤。

　　不僅如此，當(dāng)日華夏北京保障房REIT以4.23%的漲幅領(lǐng)跑，而紅土深圳安居REIT（上漲2.32%）和匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT（上漲2.19%）緊隨其后。

　　需指出，目前國內(nèi)租賃住房公募REITs的整體規(guī)模已正式突破百億元大關(guān)，形成了7支產(chǎn)品協(xié)同發(fā)展的市場格局。就其二級市場表現(xiàn)來看，保租房REITs展現(xiàn)出了顯著的超額收益特征。

　　對比2024年下半年以來我國各類基礎(chǔ)設(shè)施REITs較發(fā)行價的月度漲跌幅情況，不難發(fā)現(xiàn)，大部分保租房REITs的月度漲幅在18%以上，且呈現(xiàn)出持續(xù)波動上漲的態(tài)勢。不僅如此，2025年1月，保租房REITs的整體漲幅突破47%，2月雖環(huán)比有所下滑但仍在43%以上，連續(xù)領(lǐng)跑全市場，凸顯出了該類資產(chǎn)穿越周期的增值能力。

　　“根據(jù)我們測算，在全市場63支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，保租房品類持續(xù)占據(jù)價值標桿地位?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險機構(gòu)投資人告訴記者，“截至2025年2月末，通過對比每只REIT自成立以來較發(fā)行價復(fù)權(quán)后的折溢價情況，華夏北京保障房REIT以63.26%的復(fù)權(quán)溢價穩(wěn)居榜首，中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT同樣位列前五?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)專家指出，這類資產(chǎn)憑借政策適配性、規(guī)?；\營優(yōu)勢及多元化收益結(jié)構(gòu)，不僅能為公募REITs市場提供優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，更能通過可復(fù)制的資產(chǎn)管理模式推動行業(yè)價值發(fā)現(xiàn)機制持續(xù)完善。

　　各產(chǎn)品“擴募”躍躍欲試

　　值得一提的是，近期華夏北京保障房REIT擴募申請正式獲得證監(jiān)會批復(fù)和上交所無異議函的消息引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注。

　　這是繼2023年3月上交所首批公募REITs擴募獲批后 ，再次獲批的首單REITs擴募項目，標志著公募REITs市場“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局的進一步深化，也從側(cè)面說明了管理層對保租房發(fā)展的高度重視和支持態(tài)度。

　　無可否認，國家層面對租賃住房金融支持政策的接連釋放，是保租房REITs能步入快速發(fā)展期的重要原因。

　　多位投資人告訴記者，依靠優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，保租房REITs，在市場波動中展現(xiàn)出了顯著的抗周期特性與超額收益表現(xiàn)，已經(jīng)成為當(dāng)下投資的“避風(fēng)港”。

　　除華夏北京保障房REIT，另外幾單已上市公募REITs的相關(guān)負責(zé)人對于擴募同樣“摩拳擦掌”。

　　華夏基金華潤有巢REIT的基金經(jīng)理所付晶表示：“我們已于2024年11月4日向證監(jiān)會及上交所遞交了擴募申請，并于2024年11月11日獲得受理。2024年12月23日，收到上交所的受理反饋意見，現(xiàn)在還在答反饋階段。擴募還需通過國家發(fā)展改革委推薦、證監(jiān)會準予變更注冊、上交所審核，并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后方可實施?！?/p>

　　“上海城投也將持續(xù)關(guān)注保租房REITs的政策和動態(tài)，以‘投資增量’和‘盤活存量’雙線并進的方式挖掘擴募潛在資產(chǎn)?！鄙虾?span id="stock_1.600649">城投控股股份有限公司副總裁、財務(wù)總監(jiān)吳春說，“2025年我們也將盡快推動擴募相關(guān)的籌備工作，力爭實現(xiàn)針對集團現(xiàn)有存量資產(chǎn)的REITs擴募，做大做強城投寬庭REIT規(guī)模。尤其要通過優(yōu)化資源配置和資本運作，積極主動解決重資產(chǎn)低周轉(zhuǎn)率問題，持續(xù)擴大保租房資產(chǎn)規(guī)模，進一步提升上海城投在資本市場和租賃住房市場的影響力。”

　　現(xiàn)階段仍可積極布局

　　“展望后續(xù)，個人判斷保租房REITs在市場波動中有望繼續(xù)展現(xiàn)出顯著的抗周期特性與超額收益表現(xiàn)?！鼻笆鐾顿Y人樂觀表示，“究其原因，該類資產(chǎn)價值的支撐主要來源于優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的三大核心驅(qū)動力。”

　　首先，是區(qū)位價值。記者觀察發(fā)現(xiàn)，領(lǐng)漲的保租房REITs底層資產(chǎn)高度集中于北上深核心商務(wù)區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)帶，如上海楊浦創(chuàng)智天地、北京中關(guān)村科學(xué)城、深圳南山科技園，憑借不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢形成了核心價值。

　　尤以國泰君安城投寬庭保租房REIT的底層資產(chǎn)——城投寬庭江灣社區(qū)為例，3公里半徑內(nèi)覆蓋復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)、灣谷科技園等產(chǎn)學(xué)研高地，租戶結(jié)構(gòu)中字節(jié)跳動、嗶哩嗶哩等科技企業(yè)員工占比過半，形成了高黏性租戶生態(tài)。去年四季度，該項目的租金逆勢漲至132.54元／平方米／月，出租率達92.5%，遠超板塊平均水平約20個百分點。

　　其次，是產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。需指出，保租房REITs頭部項目通常會深度嵌入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，與重點產(chǎn)業(yè)集群形成共生關(guān)系。典型如招商蛇口租賃住房REIT的底層資產(chǎn)——“壹?！ち窒隆迸c“壹?！ぬ訛场表椖?，毗鄰深圳灣超級總部基地，主流客群為騰訊、大疆等企業(yè)員工，通過“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+人才公寓”的模式，該項目的租金支付能力及租約穩(wěn)定性顯著優(yōu)于市場平均水平。

　　再者，是運營效能溢價。無可否認，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理能力將轉(zhuǎn)化為持續(xù)的超額收益。根據(jù)券商測算，領(lǐng)漲REITs項目的年均出租率多維持在92%至97%，較行業(yè)均值高出7至9個百分點；3年以上長租約占比超35%，現(xiàn)金流穩(wěn)定。比如，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)位于海淀和朝陽區(qū)，2024年四季度的整體出租率達94.4%。

　　總而言之，在低利率時代和權(quán)益市場比較波動的時期，保租房REITs這類相對穩(wěn)健的資產(chǎn)尤其適合資金的配置和長期持有。

　　“站在投資者和我們自身客戶的訴求來看，目前市場對于公募REITs的投資需求正明顯增加，尤其是對于小賬戶，收益拉升的作用非常明顯，可持續(xù)積極布局?！鼻笆鐾顿Y人稱。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標題：【財經(jīng)分析】底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健向好 保租房REITs表現(xiàn)可圈可點)

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