【財(cái)經(jīng)分析】今年一季度“成績(jī)單”出爐 倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs表現(xiàn)穩(wěn)健

　　新華財(cái)經(jīng)上海4月23日電（記者楊溢仁）本周，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的2025年度一季報(bào)陸續(xù)公布，其中，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs整體表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　分析人士指出，盡管在國(guó)際貿(mào)易政策波動(dòng)的大背景下，部分項(xiàng)目租戶(hù)對(duì)業(yè)務(wù)穩(wěn)定性的預(yù)期趨于謹(jǐn)慎，但隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求的回暖，尤其受到消費(fèi)品倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的提振，2025年倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的表現(xiàn)依舊可期，板塊市場(chǎng)規(guī)模有望延續(xù)增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

　　板塊整體表現(xiàn)穩(wěn)健

　　從已經(jīng)公布的倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2025年第一季度報(bào)告來(lái)看，深市方面，華夏深國(guó)際REIT實(shí)現(xiàn)收入2990.13萬(wàn)元，凈利潤(rùn)864.61萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為2080.27萬(wàn)元，本期現(xiàn)金流分派率為1.06%，年化現(xiàn)金流分派率為4.31%。

　　紅土創(chuàng)新鹽田港REIT一季度實(shí)現(xiàn)收入3137.67萬(wàn)元，凈利潤(rùn)946.38萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為2875.58萬(wàn)元，現(xiàn)金流分派率為1.09%，年化現(xiàn)金流分派率為4.42%；華泰寶灣物流REIT實(shí)現(xiàn)本期收入2221.91萬(wàn)元，凈利潤(rùn)248.79萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為1419.28萬(wàn)元，現(xiàn)金流分派率為0.96%，年化現(xiàn)金流分派率為3.88%。

　　滬市方面，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT實(shí)現(xiàn)收入2624.14萬(wàn)元，凈利潤(rùn)683.48萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為2281.82萬(wàn)元，本期現(xiàn)金流分派率為0.97%，年化現(xiàn)金流分派率為3.92%；中金普洛斯REIT實(shí)現(xiàn)總收入約10870.19萬(wàn)元，合并息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA）約6929.58萬(wàn)元，本期現(xiàn)金流分派率1.16%，年化現(xiàn)金流分派率達(dá)4.69%。

　　2024年，滬市倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的營(yíng)業(yè)收入和運(yùn)營(yíng)凈收益均顯著高于預(yù)期，顯示出行業(yè)需求的修復(fù)和市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　“2025年一季度，中國(guó)物流行業(yè)同樣展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)更是連續(xù)五個(gè)月保持在擴(kuò)張區(qū)間?！币晃辉紮?quán)益人在接受記者采訪時(shí)坦言，“雖然全球貿(mào)易活動(dòng)的不確定性加大，但暫未對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重大影響。在本基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中，涉及跨境業(yè)務(wù)租戶(hù)的租賃面積占基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合計(jì)可租賃面積相對(duì)較低，且租戶(hù)業(yè)務(wù)范圍通常覆蓋多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，對(duì)單一國(guó)家依賴(lài)度不高，分散了一定的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　更多項(xiàng)目跑步入場(chǎng)

　　近年來(lái)，各地政府對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重視程度持續(xù)增強(qiáng)，推出了一系列支持政策，旨在推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。浙江省預(yù)計(jì)，到2027年，全省鐵路和水路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量將實(shí)現(xiàn)8%和10%的顯著增長(zhǎng)，新增倉(cāng)儲(chǔ)用地超萬(wàn)畝，形成物流成本降低、產(chǎn)業(yè)集聚增強(qiáng)、綠色智慧升級(jí)的高質(zhì)量發(fā)展格局。

　　安徽省提出，實(shí)施加快供應(yīng)鏈創(chuàng)新應(yīng)用行動(dòng)計(jì)劃；引進(jìn)培育現(xiàn)代化物流企業(yè)和“專(zhuān)精特新”企業(yè)；支持“國(guó)字號(hào)”樞紐基地做大做強(qiáng)，建設(shè)一批物流園區(qū)、冷鏈物流基地、城郊大倉(cāng)基地；到2027年，創(chuàng)建國(guó)家物流樞紐7家左右。

　　“展望后續(xù)，管理層還將通過(guò)提振消費(fèi)、多渠道促進(jìn)居民增收、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系等措施，進(jìn)一步激發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的需求?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“這些政策措施將為倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs提供良好的外部環(huán)境，也是我們考慮布局該板塊的重要原因?！?/p>

　　4月21日，南方順豐倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“南方順豐物流REIT”）在深交所上市，其底層資產(chǎn)由順豐控股旗下地處深圳、武漢、合肥三地的三大核心物流樞紐資產(chǎn)構(gòu)成，三處資產(chǎn)均占據(jù)全國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)的核心節(jié)點(diǎn)位置，形成了顯著的區(qū)位協(xié)同效應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，此次資本與實(shí)業(yè)的“握手”，既有助于盤(pán)活原始權(quán)益人手中持有的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，又能降低其資產(chǎn)負(fù)債率、促進(jìn)有效投資，可謂一舉數(shù)得。

　　中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明則表示：“公募REITs市場(chǎng)再添‘新丁’將形成一定的示范效應(yīng)，提升更多民營(yíng)企業(yè)參與REITs發(fā)行的積極性?！?/p>

　　“智能”決定市場(chǎng)地位

　　目前，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的“綠色發(fā)展”“數(shù)智化運(yùn)營(yíng)”已然成為主流發(fā)展方向。

　　“作為‘首發(fā)+擴(kuò)募’的雙首批項(xiàng)目，中金普洛斯REIT致力于引領(lǐng)綠色轉(zhuǎn)型，不斷提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，以期實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！逼章逅怪袊?guó)區(qū)常務(wù)副董事長(zhǎng)、執(zhí)委會(huì)主席諸葛文靜表示：“2024年普洛斯園區(qū)屋頂光伏新增裝機(jī)容量約167MW，較上一年增長(zhǎng)46%；鋪設(shè)的屋頂光伏總計(jì)裝機(jī)容量約527MW，全年發(fā)電總量達(dá)5.73億kWh；超過(guò)30%的普洛斯園區(qū)已配備新能源充電設(shè)施，全年充電量超過(guò)2700萬(wàn)kWh，攜手園區(qū)客戶(hù)推動(dòng)供應(yīng)鏈綠色升級(jí)。”

　　與此同時(shí)，隨著智慧物流技術(shù)的普及，倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)不再只是一個(gè)存儲(chǔ)空間，而逐漸成為了數(shù)字化、智能化的運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)。

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，智能倉(cāng)儲(chǔ)、自動(dòng)分揀、無(wú)人配送等技術(shù)的引入，大大提高了園區(qū)的運(yùn)作效率，優(yōu)化了資源配置。對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs而言，這不僅提升了園區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值和租金定價(jià)權(quán)，還增加了資產(chǎn)的附加值，使其更加具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的增值空間。

　　“未來(lái)，隨著智慧物流技術(shù)的普及，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs將更具吸引力，為投資者帶來(lái)兼具環(huán)保和高效的‘綠色紅利’。”業(yè)內(nèi)人士表示，“倉(cāng)儲(chǔ)物流 REITs的未來(lái)在于政策與市場(chǎng)的雙重驅(qū)動(dòng)，這不僅是國(guó)家推進(jìn)現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的關(guān)鍵支柱，也是資本市場(chǎng)尋求穩(wěn)定增長(zhǎng)的新方向。展望后續(xù)，智慧物流將成為倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs發(fā)展的新引擎，未來(lái)園區(qū)的智能化程度將直接決定其市場(chǎng)地位。隨著綠色環(huán)保和智能化的逐步推進(jìn)，REITs 的投資價(jià)值不僅會(huì)體現(xiàn)在現(xiàn)金流上，其對(duì)社會(huì)的積極影響也將成倍放大?！?/p>

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

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