廣東REITs為民間資本搭建新賽道！未來擴募“關(guān)卡”引關(guān)注

　　4月25日，廣東省人民政府官網(wǎng)發(fā)布政務(wù)公開信息，公示了《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)廣東省關(guān)于進一步深化投融資體制改革若干舉措的通知》（下稱《通知》），其中提到進一步厘清政府投資責任邊界、激發(fā)社會資本投資內(nèi)生動力、拓寬項目多元化投融資渠道等多項內(nèi)容。

　　有關(guān)支持民間資本參與重大項目建設(shè)方面，文件提出要加大REITs項目的培育和申報力度，支持更多符合條件的民間資本項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。目前，滬深交易所有66只公募REITs上市，從項目資產(chǎn)所在城市來看，已有許多所在地為廣州、深圳等地的項目資產(chǎn)。

　　支持民間資本參與重大項目建設(shè)，提到REITs

　　《通知》提到，進一步厘清政府投資責任邊界、激發(fā)社會資本投資內(nèi)生動力、拓寬項目多元化投融資渠道等多項內(nèi)容。

　　其中，在支持民間資本參與重大項目建設(shè)的相關(guān)部分提到，加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目的培育和申報工作力度，支持更多符合條件的民間資本項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　就目前國內(nèi)的公募REITs而言，這本質(zhì)上是底層資產(chǎn)的一次IPO，相當于投資人通過持有REITs基金份額來間接持有資產(chǎn)，且基金上市之后也會有交易報價。這與股票投資有異曲同工之妙，亦是REITs作為投資工具屬性的創(chuàng)新。

　　Wind統(tǒng)計顯示，目前滬深兩大交易所已上市的公募REITs有66只，主要以園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等項目類型為主。但從底層資產(chǎn)的原始歸屬權(quán)來看，普遍具有國資背景。

　　事實上，自REITs基金上市之初，業(yè)內(nèi)就已預(yù)測未來底層資產(chǎn)打包的可拓展性。除了一些傳統(tǒng)項目，如前述傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)上市外，還有一些新型資產(chǎn)備受市場關(guān)注。前不久在深交所上市的南方順豐倉儲物流REIT，便是民營物流企業(yè)的代表之一。

　　根據(jù)該《通知》的解釋，未來將聚焦鐵路、高速公路、港口、機場、水利、核電、火電、充電樁、儲能、先進制造業(yè)、現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域，梳理形成向民營企業(yè)推介的重大項目和應(yīng)用場景清單，吸引民間資本參與建設(shè)。

　　Wind統(tǒng)計顯示，在滬深交易所上市的66只公募REITs，已有許多位于廣州、深圳等地的項目資產(chǎn)，包括博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、鵬華深圳能源REIT等。

　　未來民間資本項目發(fā)行REITs擴募受關(guān)注

　　REITs基金被稱作創(chuàng)新型的上市融資工具，得益于其獨特的功能。除了投資人間接投資股權(quán)外，其基金的擴募未來有望成為被投資資產(chǎn)再融資的通道。目前，已經(jīng)有部分公募REITs完成擴募，但對于民間資本項目REITs未來的擴募前景，業(yè)內(nèi)非常關(guān)注。

　　4月25日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在與業(yè)內(nèi)人士交流時發(fā)現(xiàn)，此次廣東省發(fā)布的《廣東省關(guān)于進一步深化投融資體制改革的若干舉措》重點提及激發(fā)社會資本投資內(nèi)生動力，需從中長期視角觀察投資效果。

　　Wind統(tǒng)計顯示，從首批公募REITs上市到現(xiàn)在，共有4只公募REITs實施擴募，分別為中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT。

　　有分析指出，IPO直接融資僅僅是企業(yè)或項目上市的第一步，未來隨著企業(yè)發(fā)展的需要，再融資的需求仍會顯現(xiàn)。而對于民間資本項目REITs來說，未來通過擴募實現(xiàn)再融資能否成為常態(tài)需要結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的情況來定。

　　“首先，REITs發(fā)行需要信用評級，而吸引機構(gòu)投資者更需要高信用和高回報，所以民間資本項目要達到這兩個要求的難度較大，更多是現(xiàn)金流穩(wěn)定充沛的基礎(chǔ)設(shè)施項目。”有公募界人士告訴記者，民間資本項目通過REITs形式“借基上市”已有先例，但符合條件的企業(yè)仍需要精選。

　　而對于REITs特有的擴募機制，原始權(quán)益人的股權(quán)結(jié)構(gòu)有可能受到影響，民間資本能否接受這一沖擊，尚有待觀察。當然，擴募并非必選項，前述人士坦言，“擴募不一定會稀釋原有權(quán)益，因為擴募大多是用于收購新的資產(chǎn)，可以帶來新的收益。中小企業(yè)如果缺少相關(guān)資產(chǎn)標的的儲備，往往不會采取擴募的方式，因為在沒有標的時擴募就會稀釋自己的份額?！?/p>

（文章來源：每日經(jīng)濟新聞）

(原標題：廣東REITs為民間資本搭建新賽道！未來擴募“關(guān)卡”引關(guān)注)

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