“五一”消費觀 | 政策護航提振消費REITs表現(xiàn) 積極布局同時建議規(guī)避尾部風險

　　新華財經(jīng)上海5月3日電（記者楊溢仁）“消費升級+REITs風口”使得消費基礎設施REITs（以下簡稱“消費REITs”）成為了現(xiàn)階段最受市場關注的“現(xiàn)金流資產(chǎn)”之一。

　　分析人士指出，“兩新政策”（大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新）、“提振消費專項行動方案”及下沉市場拓展的政策導向，將為消費REITs的表現(xiàn)提供長期增長預期與信心支撐。

　　整體表現(xiàn)穩(wěn)健向好

　　“五一”小長假，各地的線下商場人頭攢動，消費者絡繹不絕，假日經(jīng)濟持續(xù)釋放乘數(shù)效應。

　　一系列消費補貼政策的相繼出臺，進一步激發(fā)了消費者的購買熱情與活力。

　　國家信息中心發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度我國消費市場呈現(xiàn)出了強勁復蘇態(tài)勢。在春節(jié)消費旺季與促消費政策的疊加作用下，線下消費熱度指數(shù)同比攀升14.2%，小商品市場經(jīng)營熱度增長16.3%，休閑娛樂業(yè)同比飆升67.6%，構成了一組展現(xiàn)市場活力的亮眼數(shù)據(jù)。

　　“這些數(shù)字背后，不僅折射出民生消費需求的集中釋放，更彰顯出了我國經(jīng)濟內(nèi)生動能的持續(xù)增強?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險機構投資人告訴記者，“這也是消費REITs領漲各版塊，且現(xiàn)階段備受投資機構青睞的重要原因。”

　　復盤國內(nèi)7只上市消費REITs的2024年“成績單”，三大共性特征突出——即底層資產(chǎn)積極調(diào)改提升、出租率和租金收入維持穩(wěn)定、全部在二級市場上獲得了良好漲幅。其中，華夏華潤商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實物美消費REIT漲幅超過20%。

　　再就剛剛公布的2025年一季度報告而言，消費REITs的表現(xiàn)同樣不俗。截至4月25日，2025年中證REITs指數(shù)上漲了7.27%，其中消費REITs產(chǎn)品平均漲幅近30%。

　　舉例來看，華夏華潤商業(yè)REIT量價齊升，2025年一季度的出租率達99.10%，繼續(xù)維持高位；項目資產(chǎn)青島萬象城2025年一季度的客流量同比增長9%，租戶結構和集中度具備良好分散性，一季度項目品牌組合進一步優(yōu)化。

　　中金印力消費REIT方面，2025年一季度的出租率為98.12%，項目整體運營平穩(wěn)；截至2025年一季度末，華夏金茂購物中心REIT的出租率為98.76%，平均租金單價為92.11元／平方米／月，同比提升10.3%，期末收繳率為97.91%；華安百聯(lián)消費REIT表現(xiàn)不俗，收入環(huán)比提升24.6%，截至2025年一季度末，項目整體加權平均剩余租期為2.48年，合同期限結構穩(wěn)定。

　　布局建議“擇優(yōu)限劣”

　　需指出，國內(nèi)基礎設施REITs作為紅利資產(chǎn)，目前整體市場依舊處于資產(chǎn)欠配的情景中。

　　“考慮到市場已然進入存量博弈階段，則未來不斷加強底層資產(chǎn)的運營能力、改造能力和創(chuàng)新能力將成為項目‘決勝’的關鍵?！币晃辉紮嘁嫒烁嬖V記者，“雖然截至2024年末，7只上市消費REITs底層資產(chǎn)的租金收繳率都接近100%，反映出各項目對于租戶具有較強吸引力，租約穩(wěn)定?？山鼉赡辏闶凼袌龈偁幖ち?，部分租戶經(jīng)營壓力明顯加大，因經(jīng)營壓力導致租戶欠繳租金，甚至提前退租的情況亦不少見。展望后續(xù)，圍繞客流進行多元化的價值挖掘應為重中之重。在促進商場、商戶穩(wěn)中向好發(fā)展的同時，還需要不斷刺激利潤增長，將‘流量’轉化為‘留量’，再轉化為銷量?！?/p>

　　有公開數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度。全國新開業(yè)集中式商業(yè)項目約50個，同比減少9.09%。其中，存量改造項目占比達36%，這意味著市場已進入存量博弈階段。

　　記者還注意到，目前二、三線城市新開消費基礎設施項目的活躍度顯著提升，消費下沉趨勢持續(xù)深化。

　　來自華泰證券研究所的觀點指出，考慮到目前的政策導向為消費REITs提供了長期增長預期與信心支撐，在需求端回溫（消費者偏好向體驗經(jīng)濟、健康悅己業(yè)態(tài)及強社交屬性場景傾斜），疊加三四線城市消費力提升推動奧特萊斯等業(yè)態(tài)向低線市場擴張，屆時優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的運營韌性將獲得進一步凸顯。

　　“消費REITs的底層資產(chǎn)都是線下購物場所，因此其業(yè)績的好壞更容易獲得驗證?！鼻笆鐾顿Y人稱。

　　站在投資人的角度，中金基金管理有限公司創(chuàng)新投資部執(zhí)行負責人劉立宇建議，后續(xù)布局可更多關注各地商圈中的頭部項目——擁有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在消費需求仍待提振的背景下，商圈中邊緣的購物中心大概率會率先出現(xiàn)掉鋪的情況，導致人流量和銷售額循環(huán)下降，并促使人流向區(qū)域中的頭部項目集中。

　　此外，“選擇一只合適的消費基礎設施REIT，還需要選擇好的資產(chǎn)和好的管理人?！眲⒘⒂畋硎荆案鳈C構仍應實地勘察所投項目，以及商圈周邊的競品項目，比較其優(yōu)勢、劣勢、客群差別、有無差異化的競爭……提升調(diào)研顆粒度，方能在布局時盡可能規(guī)避風險。”

　　總而言之，購物中心早已告別“野蠻生長”年代，那些能同時玩轉投融資、吃透消費分級、玩轉存量改造、駕馭資本杠桿的“玩家”，才是真正的韌性“王者”。畢竟，在注意力稀缺的時代，讓人“來了不想走，走了還想來”才是決勝的“真經(jīng)”。

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標題：“五一”消費觀 | 政策護航提振消費REITs表現(xiàn) 積極布局同時建議規(guī)避尾部風險)

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