滬市債券新語｜北京REITs創(chuàng)新圖譜 多元賽道領(lǐng)航構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展生態(tài)圈

　　新華財經(jīng)上海5月8日電 當(dāng)前，中國資本市場正通過多渠道多路徑助力各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　聚焦備受業(yè)界關(guān)注的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場，截至4月末，全市場已上市的REITs產(chǎn)品共有65只，募集規(guī)模超1800億元。其中，上交所上市的REITs產(chǎn)品多達(dá)43只，募集規(guī)模超1200億元，涵蓋了租賃住房、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費、能源、收費公路等領(lǐng)域。

　　“從區(qū)域分布來看，北京、上海、廣東、江蘇等區(qū)域均分布有較多的已上市REITs底層項目，探索出了符合當(dāng)?shù)貙嶋H的發(fā)展模式?！币晃籖EITs市場資深觀察員表示，“以北京為例，作為全國首批REITs試點省市，北京市圍繞首都城市戰(zhàn)略定位，打造了一批引領(lǐng)首都高質(zhì)量發(fā)展的精品項目，在REITs市場培育中形成了獨具特色的‘首都模式’?！?/p>

　　資產(chǎn)類型豐富多元賦能城市升級

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年4月末，按運營機(jī)構(gòu)所在地統(tǒng)計，北京市已成功推動13只REITs發(fā)行上市，募集資金323億元，上市數(shù)量和募資規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑全國。北京REITs市場已形成了覆蓋能源、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路等7大領(lǐng)域的資產(chǎn)圖譜，更是消費、租賃住房和倉儲物流REITs的首批發(fā)行省市。如今，北京REITs正在以多元資產(chǎn)形態(tài)、“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動、多層次市場建設(shè)，構(gòu)筑REITs創(chuàng)新生態(tài)圈，打造服務(wù)全國的REITs發(fā)展高地。

　　舉例而言，在城市更新的創(chuàng)新實踐中，北京以華夏金隅智造工場REIT為范本，探索出了一條“業(yè)態(tài)升級-資產(chǎn)盤活-資本反哺”的可持續(xù)發(fā)展路徑。

　　借助城市更新契機(jī)，底層資產(chǎn)實現(xiàn)了從老舊家具廠到科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“騰籠換鳥”，在助力科技創(chuàng)新企業(yè)培育發(fā)展的同時，將園區(qū)未來收益轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，回收資金繼續(xù)投入其他城市更新項目，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。這單全國首例城市更新REITs項目，不僅積極發(fā)揮了北京科技創(chuàng)新企業(yè)、高科技人才聚集等資源稟賦優(yōu)勢，支持科創(chuàng)企業(yè)孵化，實現(xiàn)了科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新深度融合，還破解了傳統(tǒng)城市更新中財政承壓的資金困局，開創(chuàng)了社會資本參與城市更新的創(chuàng)新模式，為更多“城市更新+消費”“城市更新+養(yǎng)老”等不同業(yè)態(tài)項目，提供了可復(fù)制的“北京樣本”。

　　再就踐行“雙碳”戰(zhàn)略的金融創(chuàng)新而言，北京持續(xù)鼓勵綠色低碳領(lǐng)域發(fā)行REITs，不斷完善綠色金融市場功能。目前，全國首單生態(tài)環(huán)保REITs——富國首創(chuàng)水務(wù)REIT作為生態(tài)環(huán)保資產(chǎn)證券化的行業(yè)標(biāo)桿，不僅實現(xiàn)了上市以來30%溢價率的亮眼表現(xiàn)，更驗證了污水處理等公共事業(yè)資產(chǎn)“穩(wěn)定現(xiàn)金流+環(huán)境正外部性”的雙重價值邏輯。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，發(fā)行綠色REITs一方面能推動環(huán)保企業(yè)轉(zhuǎn)型，在更加公開透明的資本市場環(huán)境中，倒逼運營方提高技術(shù)水平，加速專業(yè)化發(fā)展進(jìn)程；另一方面打通了資本進(jìn)退的便捷通道，能提升社會資本參與投資的積極性，實現(xiàn)“點綠成金”，為綠色行業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)首都智慧。

　　最后，聚焦金融惠民生態(tài)體系的建設(shè)，北京作為租賃住房、消費REITs的首批發(fā)行省市，通過華夏北京保障房REIT（首批租賃住房）、嘉實物美消費REIT（首單社區(qū)商業(yè)）、華夏首創(chuàng)奧萊REIT（首單奧特萊斯）等4個項目構(gòu)筑起了“住房保障托底、消費提質(zhì)升級”的金融惠民生態(tài)體系。

　　近期，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募獲批引發(fā)業(yè)界關(guān)注，這是國內(nèi)首單租賃住房的擴(kuò)募項目。擴(kuò)募后，底層資產(chǎn)將形成覆蓋海淀、朝陽、通州等多區(qū)域的資產(chǎn)組合，預(yù)測現(xiàn)金流分派率提升0.45個百分點。這種“核心資產(chǎn)打底+衛(wèi)星資產(chǎn)擴(kuò)容”的資產(chǎn)配置策略，在提高基金分配能力的同時，能進(jìn)一步分散底層資產(chǎn)風(fēng)險，有效提升REITs綜合競爭力，強(qiáng)化首都住房保障體系的金融支撐。此外，北京消費基礎(chǔ)設(shè)施項目上市當(dāng)年的可供分配金額均超額完成招募預(yù)測值，二級市場持續(xù)溢價，良好的業(yè)績表現(xiàn)證明了優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的抗周期性和現(xiàn)金流韌性，向市場傳遞了線下商業(yè)活力的積極信號，為提振消費注入了信心。

　　打造REITs創(chuàng)新生態(tài)圈開啟中國REITs市場新征程

　　2024年7月，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)入常態(tài)化推薦發(fā)行新階段。

　　“下一步，北京將緊扣資本市場改革脈絡(luò)，錨定‘五篇大文章’戰(zhàn)略方向，在市場擴(kuò)容增類、擴(kuò)募提質(zhì)加速、多層次REITs市場建設(shè)方面持續(xù)發(fā)力，打造開放創(chuàng)新的REITs生態(tài)圈?！北本┳C監(jiān)局的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　首先，于擴(kuò)容增類方面，近期北京市發(fā)布了征集基礎(chǔ)設(shè)施REITs意向儲備項目的通知，旨在持續(xù)加強(qiáng)項目儲備，特別是針對文化旅游、養(yǎng)老、新基建等領(lǐng)域，管理層希望利用好北京市總部聚集、資金匯聚、高校云集等資源稟賦，深入探索研究申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs路徑，支持更多企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、打通投資良性循環(huán)。

　　其次，于支持民資方面，北京市將全力支持民間資本申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，盤活存量資產(chǎn)。據(jù)記者了解，目前北京市已有物美集團(tuán)、京東集團(tuán)、聯(lián)東集團(tuán)等3家民營企業(yè)REITs項目成功發(fā)行上市，占全國民營企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目總數(shù)約四成。

　　“我們將繼續(xù)加大力度鼓勵民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，不斷拓寬民間投資空間，推動民營經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?！北本┦邪l(fā)展和改革委員會的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　再者，于擴(kuò)募提質(zhì)層面，北京將繼續(xù)完善“首發(fā)+擴(kuò)募”的雙輪驅(qū)動，支持已上市的優(yōu)質(zhì)運營主體擴(kuò)募申報，提升優(yōu)化已上市項目資產(chǎn)運營水平和分散風(fēng)險能力，形成投融資良性循環(huán)。探索跨細(xì)分行業(yè)“混裝式”擴(kuò)募，嚴(yán)把底層資產(chǎn)“成色”，穩(wěn)步推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目供給，明確市場預(yù)期，更好發(fā)揮REITs“資產(chǎn)上市平臺”長期戰(zhàn)略價值。

　　最后，在多層次市場的建設(shè)方面，北京將進(jìn)一步推動構(gòu)建從Pre-REITs孵化、私募REITs培育到公募REITs上市的渠道機(jī)制，對于暫不符合公募REITs申報條件的項目，引導(dǎo)市場參與方轉(zhuǎn)向其他類型REITs進(jìn)行申報，在守住風(fēng)險底線的同時，支持更多符合條件的企業(yè)利用REITs融資，激活多元主體參與動能，以更加開放的姿態(tài)，持續(xù)鞏固北京在全國REITs市場中的“高地”地位。

　　搭建監(jiān)管協(xié)同矩陣筑牢REITs高質(zhì)量發(fā)展根基

　　不可否認(rèn)，北京REITs創(chuàng)新圖譜的描繪，離不開監(jiān)管層的支持與“護(hù)航”。

　　需指出，北京市于2020年9月在全國率先出臺了支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施，突出優(yōu)勢資源整合，系統(tǒng)打造專業(yè)化運營品牌、體系化服務(wù)團(tuán)隊，形成了一批輻射全國的基礎(chǔ)設(shè)施REITs運營管理龍頭企業(yè)，并先后召開了4次基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展會議。

　　“基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作開展以來，北京市主要領(lǐng)導(dǎo)多次研究基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作。成立由發(fā)展改革部門牽頭，證監(jiān)、金融、國資部門共同參與的REITs工作專班，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市REITs項目推進(jìn)，堅持‘謀劃一批、做熟一批、推進(jìn)一批、報審一批’，強(qiáng)化分類服務(wù)、滾動推進(jìn)，聯(lián)合會商調(diào)度100余次，細(xì)化項目申報輔導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決項目手續(xù)補(bǔ)辦等難點問題，積極對接國家部委爭取政策支持?！北本┦邪l(fā)展和改革委員會的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　“北京證監(jiān)局積極對北京市REITs市場發(fā)展情況進(jìn)行了專題調(diào)研，充分發(fā)揮了基金、券商等市場機(jī)構(gòu)的研究優(yōu)勢，深入分析北京REITs市場優(yōu)勢和問題，梳理總結(jié)發(fā)展趨勢、市場熱點、先進(jìn)做法等，強(qiáng)化調(diào)研與監(jiān)管工作的有機(jī)融合。每年度召開REITs高質(zhì)量發(fā)展大會，匯聚上交所、頭部機(jī)構(gòu)及智庫專家，通過‘政產(chǎn)學(xué)研用’五位一體聯(lián)動，凝聚發(fā)展共識，構(gòu)建起具有全國影響力的專業(yè)化交流平臺?！北本┳C監(jiān)局的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　作為REITs上市的“主陣地”，目前上交所也在持續(xù)推進(jìn)上市REITs關(guān)鍵機(jī)制的建設(shè)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，對透明、規(guī)范、具有成長性的REITs項目給予積極反饋，并已經(jīng)打造了一批具有典型意義的示范項目，助力市場投融雙方協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)了整個REITs市場的良性循環(huán)。

　　“展望后續(xù)，上交所將不斷加強(qiáng)與各地的密切溝通、定期聯(lián)絡(luò)，協(xié)助分析REITs項目推進(jìn)中的關(guān)鍵問題，形成優(yōu)化建議?！鄙辖凰南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“不僅如此，我們還聯(lián)合北京證監(jiān)局和發(fā)展改革委、國資委等多部門開展了盤活存量資產(chǎn)有關(guān)專題培訓(xùn)，挖掘和儲備了一大批優(yōu)質(zhì)項目，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源、倉儲物流、交通設(shè)施等資產(chǎn)類別，將繼續(xù)與北京市合力推動重點項目落地?！?/p>

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標(biāo)題：滬市債券新語｜北京REITs創(chuàng)新圖譜 多元賽道領(lǐng)航構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展生態(tài)圈)

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