【財(cái)經(jīng)分析】C-REITs表現(xiàn)不俗 保租房板塊漲幅可觀

　　新華財(cái)經(jīng)上海6月17日電（記者楊溢仁）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“C-REITs”）儼然已成低利率時(shí)代的投資新選擇。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著“入池”資產(chǎn)的增多，以及擴(kuò)募的不斷推進(jìn)，項(xiàng)目管理者的現(xiàn)金流儲(chǔ)備將持續(xù)增多，并將進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)管理質(zhì)量，同時(shí)公募REITs規(guī)模得以提升，將為投資者帶來(lái)更好、更穩(wěn)定的回報(bào)。

　　板塊周漲幅可觀

　　數(shù)據(jù)顯示，2025年6月9日至2025年6月13日，我國(guó)已上市公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格整體呈現(xiàn)出穩(wěn)步上行的趨勢(shì)——加權(quán)REITs指數(shù)收于143.48，回報(bào)率為0.74%；與其他主流大類(lèi)資產(chǎn)相比，回報(bào)率由高至低排序分別為：原油>黃金> REITs>美股>純債>A股>可轉(zhuǎn)債。

　　在利好支持政策頻出、二級(jí)市場(chǎng)走強(qiáng)、配置價(jià)值突出等多重因素疊加發(fā)酵的大背景下，C-REITs成為了各類(lèi)機(jī)構(gòu)眼中的“香餑餑”。

　　其中，保障性租賃住房REITs的表現(xiàn)尤為突出，漲幅最大。2025年6月9日至2025年6月13日，在所有上市REITs中，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT市值漲幅最大，達(dá)4.32%。

　　更值得一提的是，自上市交易以來(lái)，中金廈門(mén)安居REIT的漲幅最大，總權(quán)益（除權(quán)前）較總發(fā)行市值的漲幅達(dá)94.09%。

　　縱覽國(guó)內(nèi)6單保租房REITs交出的2025年第一季度財(cái)報(bào)，可以看到，一季度中證REITs價(jià)格指數(shù)保租房板塊的漲幅為29.8%，保租房行業(yè)的總回報(bào)指數(shù)上漲了34.8%。

　　另?yè)?jù)券商測(cè)算，截至2025年6月10日，已上市的8只保租房REITs產(chǎn)品較發(fā)行價(jià)平均上漲了52.7%，2025年以來(lái)平均上漲19.7%，高于REITs市場(chǎng)整體水平；2025年之前發(fā)行的6只產(chǎn)品平均現(xiàn)金分派率為2.81%，實(shí)際分派率達(dá)2.82%。

　　“目前，保租房項(xiàng)目的抗周期屬性獲得了投資者的普遍認(rèn)可?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“項(xiàng)目需求充足、主要面對(duì)高度分散的個(gè)人租戶(hù)、出租率穩(wěn)健，租金收入在各季度維持穩(wěn)定，疊加底層資產(chǎn)一般不需要大量資本性開(kāi)支維持運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，這意味著保租房REITs的可分派金額也相對(duì)穩(wěn)定，因而備受青睞?！?/p>

　　產(chǎn)品發(fā)行加速

　　近日，華夏北京保障房REIT發(fā)布了向特定對(duì)象發(fā)售基金份額發(fā)行情況的報(bào)告書(shū)，這標(biāo)志著市場(chǎng)首單保障性租賃住房REIT完成擴(kuò)募。

　　據(jù)記者了解，此次擴(kuò)募的發(fā)售價(jià)格為4.22元／份，為定價(jià)基準(zhǔn)日5月29日前20個(gè)交易日均價(jià)的98.76%，共發(fā)行224218009份，募集資金總額約為9.462億元。

　　根據(jù)中金公司測(cè)算，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募后2025年、2026年的DPU（年化）分別為0.118393元、0.118687元，按6月13日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，年化分派率為2.69%、2.70%，高于當(dāng)前TTM分派率2.45%。

　　首單保租房REIT擴(kuò)募的成功落地驗(yàn)證了基礎(chǔ)設(shè)施REITs“首發(fā)+持續(xù)擴(kuò)募”的良性發(fā)展模式，也證明了REITs平臺(tái)在盤(pán)活存量資產(chǎn)、持續(xù)吸引新增優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、形成投融資良性循環(huán)方面的巨大潛力。不僅如此，擴(kuò)募還于極大程度上再次提振了市場(chǎng)情緒，另外3單擴(kuò)募在審、已披露擬擴(kuò)募計(jì)劃的華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、中金廈門(mén)安居REIT及紅土創(chuàng)新深圳安居REIT于6月13日分別收漲了2.85%、2.53%、2.46%，顯著高于同板塊其他項(xiàng)目的當(dāng)日漲幅。

　　有研究機(jī)構(gòu)基于目前核心城市供應(yīng)規(guī)律，以新建土地開(kāi)發(fā)入市和存量資產(chǎn)改造入市這兩種方式為基礎(chǔ)，分別對(duì)未來(lái)保租房在這兩種方式下的入市量展開(kāi)推測(cè)并進(jìn)行匯總，最終測(cè)算結(jié)果顯示，2025及2026兩年仍是保租房集中供應(yīng)的爆發(fā)期，而供應(yīng)高峰的延續(xù)，將為住房租賃市場(chǎng)注入更多活力。同時(shí)，公募REITs作為保租房建設(shè)的主要融資路徑，隨著發(fā)行、擴(kuò)募節(jié)奏的加快，預(yù)計(jì)未來(lái)的累計(jì)發(fā)行規(guī)模將超250億元。

　　“擴(kuò)募已然成為主要趨勢(shì)?！币晃槐Ｗ夥縍EITs的發(fā)行人告訴記者，“一方面，這與居民投資意愿提升，低利率背景下資金急需尋找新的投資出路有關(guān)。另一方面，國(guó)內(nèi)公募REITs依然處于發(fā)展初期，發(fā)展規(guī)模與海外成熟市場(chǎng)存在一定差距，而擴(kuò)募能為項(xiàng)目擴(kuò)容創(chuàng)造出有利的空間。此外，擴(kuò)募意味著原始權(quán)益人可以進(jìn)一步做大資產(chǎn)規(guī)模和優(yōu)化資產(chǎn)管理質(zhì)量。由于公募REITs自身的特性——收益分配比例不低于年度可供分配金額的90%，考慮到折舊和運(yùn)營(yíng)成本，若規(guī)模不夠大，只有10%的留存收益，這對(duì)維系資產(chǎn)的質(zhì)量會(huì)構(gòu)成一定挑戰(zhàn)。通過(guò)擴(kuò)募，可以增加項(xiàng)目管理者的現(xiàn)金流儲(chǔ)備，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)管理質(zhì)量，也可以使公募REITs的規(guī)模得到進(jìn)一步提升，給投資者帶來(lái)更好、更穩(wěn)定的回報(bào)?！?/p>

　　建議積極布局

　　“保租房REITs是一項(xiàng)后期運(yùn)營(yíng)性開(kāi)支較低、微觀運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不大、后續(xù)資本開(kāi)支少、享受政策性?xún)r(jià)差（即保租房租金和市場(chǎng)化租金之間價(jià)差）的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?span id="stock_1.600030">中信證券基礎(chǔ)設(shè)施與現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，“鑒于消費(fèi)等提振總需求的政策將取得成效，工資、租金和社會(huì)物價(jià)水平不會(huì)持續(xù)陷入螺旋下降的循環(huán)，因此，可持續(xù)看好保租房REITs的租金穩(wěn)定性，并建議投資者結(jié)合市場(chǎng)估值，聚焦核心城市展開(kāi)配置?！?/p>

　　“另外，REITs打新也值得關(guān)注?！鼻笆鐾顿Y人告訴記者，“在當(dāng)前的低利率環(huán)境中，REITs展現(xiàn)的‘波動(dòng)相對(duì)較小、收益相對(duì)不俗’的特點(diǎn)尤其突出。不僅如此，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超百倍，上市首日漲幅頻繁觸及30%漲停板的項(xiàng)目更是屢見(jiàn)不鮮。”

　　來(lái)自中金公司研究部的觀點(diǎn)認(rèn)為，各機(jī)構(gòu)可關(guān)注公募REITs上市后60個(gè)交易日內(nèi)的次新交易空間。經(jīng)測(cè)算（數(shù)據(jù)截至2025年4月11日），統(tǒng)計(jì)64單上市項(xiàng)目，在第1至59個(gè)交易日任意一天買(mǎi)入，之后任意一天賣(mài)出（不超過(guò)第60個(gè)交易日），盈虧比為4.08，勝率達(dá)到6成。

　　具體而言，次新交易擇券應(yīng)規(guī)避上市首日漲幅過(guò)高的項(xiàng)目；對(duì)發(fā)行估值性?xún)r(jià)比一般的項(xiàng)目則應(yīng)注意擇時(shí)。上市首日漲幅過(guò)高的標(biāo)的——如首批3單保租房REITs、首批2單標(biāo)準(zhǔn)廠房REITs、中航京能光伏REIT等，其次新交易勝率和盈虧比相對(duì)較差，次新交易應(yīng)注意規(guī)避；對(duì)于資產(chǎn)質(zhì)量過(guò)關(guān)，只是發(fā)行估值相對(duì)可比項(xiàng)目有偏貴可能的產(chǎn)品，上市初期若跌至性?xún)r(jià)比點(diǎn)位，建議積極介入。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

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