首批公募REITs上市四周年 市場擴容提質“再進階”

　　2025年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs迎來上市四周年。

　　歷經4年時間，我國REITs市場成長為亞洲第一、全球第二大REITs市場——產品數(shù)量快速擴容至66只，發(fā)行規(guī)模接近1800億元，總市值也突破2000億元?！暗讓淤Y產類型的不斷豐富體現(xiàn)出我國資本市場服務實體經濟的能力正不斷增強。處于政策紅利期的REITs市場，有望在各方呵護下迎來更廣闊的發(fā)展空間?！辈稍L中，多位業(yè)界人士表示。

　　盤活存量資產服務實體“雙向奔赴”

　　7.3倍——從最初的9只產品到如今已上市的66只，四年來，REITs市場擴容有目共睹。從倉儲物流、產業(yè)園區(qū)到租賃住房、生態(tài)環(huán)保，再到消費、數(shù)據(jù)中心……在北京大學光華管理學院教授、副院長張崢看來，多類型基礎設施REITs有效盤活了存量資產，推動形成投資良性循環(huán)，降低實體經濟杠桿、化解債務風險并提升了基礎設施的專業(yè)化管理水平。在促進資本市場服務實體經濟、優(yōu)化資源配置、支持國家重大戰(zhàn)略等方面的成效逐步顯現(xiàn)。

　　“四年來的實踐驗證了基礎設施公募REITs對企業(yè)的多重價值。”普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏告訴記者，公司由此打造了一個資本循環(huán)的平臺，首發(fā)與擴募共募集近80億元規(guī)模，回收資金投入到新的基礎設施項目的建設中，有效地支持了在中國市場的投資與業(yè)務布局。通過參與公募REITs，我們與更多元的投資機構建立了長期的合作關系，在共享底層資產帶來的收益的同時，也碰撞出新的產業(yè)與資本合作的契機，從而共同參與到整個市場與行業(yè)的良性發(fā)展中。同時，公募REITs對于資產質量、合規(guī)性、日常運營管理的要求都比較高，這也促使公司的運營管理更加規(guī)范和完善。

　　截至6月19日，作為首批上市、上交所首只倉儲物流類產品，中金普洛斯REIT已成為國內現(xiàn)有上市的公募倉儲物流類REITs中市值最大、資產數(shù)量最多、資產規(guī)模最大、區(qū)域覆蓋最廣的倉儲物流類REIT。該基金自上市以來分紅11次，累計分配金額11.26億元，分配比例約100%。截至今年一季度末，該基金“首發(fā)+擴募”后的底層資產總體簽約出租率近94%，服務70余家新經濟企業(yè)租戶，有力地承載和支持了所在地區(qū)的民生和經濟發(fā)展。

　　不僅是中金普洛斯REIT，首批上市的中航首鋼綠能REIT也在四年間穩(wěn)步成長，這也是目前市場上唯一一單固廢處理類項目。彼時，中航首鋼綠能REIT順利上市，標志著中國在固廢環(huán)保領域的金融創(chuàng)新邁出了重要一步，為綠色金融的發(fā)展注入了新動力。同時，對于推動北京市能源架構轉型、減少溫室氣體排放、助力區(qū)域碳中和目標的實現(xiàn)發(fā)揮了積極的作用。

　　“除傳統(tǒng)基建外，數(shù)據(jù)中心、文旅景區(qū)、養(yǎng)老設施等領域REITs也進入發(fā)行或儲備階段。未來，REITs市場將成為更多企業(yè)進入資本市場的選擇，金融也能更有力地通過REITs賦能實體企業(yè)發(fā)展。”中航基金不動產投資部相關負責人表示。

　　中金公司研究部認為，歷經四年的探索與實踐，公募REITs在盤活存量資產、打通資產融通環(huán)節(jié)以及服務實體經濟方面已初顯成效。在“首發(fā)+擴募”的雙輪驅動下，未來兩到三年或能夠見證我國這一市場規(guī)模的持續(xù)提升。

　　上交所有關負責人也表示，伴隨市場擴容增類，滬市市場生態(tài)也在不斷完善，市場均衡機制韌性得到增強，多層次REITs市場必將在服務實體經濟高質量發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

　　投資者信心穩(wěn)步提升市場“吸引力”漸顯

　　從首批部分產品“啟用回撥機制”到“提前結束募集”“網下/公眾認購倍數(shù)創(chuàng)新高”，市場投資者對于公募REITs的參與熱情亦是不言而喻。四年間，雖有波折，但來自機構、大眾投資者的認可也正不斷放大我國REITs市場的“引力”效應。

　　“隨著公募REITs市場常態(tài)化發(fā)行機制的完善與政策紅利的持續(xù)釋放，投資者信心正穩(wěn)步提升。低利率環(huán)境下，具有每年強制分紅特征的公募REITs配置價值凸顯。更多長期資金的入場，也進一步夯實了市場對REITs作為穿越周期資產配置工具的信心。”上述中航基金不動產投資部相關負責人表示。

　　來自中金公司研究部統(tǒng)計顯示，REITs憑借其相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流和高分紅特性，成為資金配置的優(yōu)選項之一。截至6月13日，公募REIT市場年初至今整體回報率為17.4%，以底層資產估值為基準的P/NAV指標今年以來呈提升態(tài)勢。其中，消費與保障房REITs二級市場表現(xiàn)突出，年初至今漲幅分別為34.7%和21.8%。從中長期角度考量，機構人士認為，REITs的配置吸引力或剛嶄露頭角，未來有望隨著市場發(fā)展釋放更大的投資價值。

　　多方協(xié)力促發(fā)展期待配套政策更加完善

　　“最初由于市場規(guī)模有限，不同行業(yè)的REITs數(shù)量較少，所以我們研究院經常只能組織拼盤研討，參與者基本上也都是在分享探索期的經驗教訓與思考得。現(xiàn)在四年過去了，市場規(guī)模和參與者數(shù)量已經顯著增加，我們從去年開始就可以針對不同資產類別組織更加細分和垂直的研討，很多機構的學習進化速度非?？?。這也從一個側體現(xiàn)出市場生態(tài)的快速發(fā)展?！被仡櫾谶@一領域四年間的經歷，瑞思不動產金融研究院院長朱元偉分享道，這期間，無論是產品表現(xiàn)還是投資者行為，甚至監(jiān)管思路都發(fā)生了很多變化。

　　市場的發(fā)展并非一蹴而就。中金公司研究部表示，在常態(tài)化發(fā)行框架的指引下，當前公募REITs發(fā)行過程中仍存在一些掣肘因素。如在資產合規(guī)審核過程中，多部門協(xié)同效率仍有提升空間；混合股權資產發(fā)行存在一定難度；發(fā)行后回籠資金用途限制尚需更多靈活度等。上述問題后續(xù)或有待通過REITs專項立法來加以進一步明確和規(guī)范，從而推動公募REITs市場持續(xù)發(fā)展。

　　政策完善，朱元偉建議，一是建議適當降低對于合規(guī)性的要求，給予投資者一定的選擇權和話語權，給予市場化博弈和定價的機會和空間，不是在發(fā)行側就將存在合規(guī)性瑕疵的項目否決，這樣可以有助于提高企業(yè)的發(fā)積極性，也有助于擴潛在準資產的規(guī)模。二建議對不同的資產類別混裝和擴募審批要求等做進一步優(yōu)化，以勵市場尤其是資產所有者將更多資產拿出來與資本市場和投資者們共享。

　　深交所相關負責人表示，下一步將重點推進三方面工作：一是平穩(wěn)有序推進南方潤澤科技REIT發(fā)行上市工作；二是穩(wěn)妥推進基礎設施REITs擴募項目，盡快完成公開擴募系統(tǒng)改造，支持已上市REITs通過多元化擴募方式裝入優(yōu)質資產，提升長期收益能力；三是持續(xù)健全REITs規(guī)則體系，提升業(yè)務規(guī)范化標準化程度，深化市場培育，加強優(yōu)質項目儲備，進一步拓展資產類型，與市場各方合力推動REITs市場行穩(wěn)致遠，更好服務國家戰(zhàn)略和經濟社會發(fā)展全局。

　　“未來伴隨著政策紅利持續(xù)釋放、資產創(chuàng)新提速與生態(tài)體系完善，期待中國公募REITs市場繼續(xù)成長，繼續(xù)朝著‘服務國家戰(zhàn)略、賦能實體經濟’的目標穩(wěn)步前行?！睏蠲舯硎?。“我們期待配套的政策更加完善，提升整體擴募的效率與質量，同時希望未來可以發(fā)揮REIT的資產收購、處置等多種功能，豐富產品的收益來源，為持有人不斷創(chuàng)造價值，也為市場注入活力。更重要的是，希望優(yōu)質的產品可以吸引更多類別的投資人的參與，探索跨境投資通道，讓中國REITs市場真正成為全球資本配置中國優(yōu)質資產的‘新藍海’。”

（文章來源：經濟參考網）

(原標題：首批公募REITs上市四周年 市場擴容提質“再進階”)

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