【財經(jīng)分析】C-REITs市場階段性回調(diào) 發(fā)行熱度依舊不減

　　近期，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（簡稱“C-REITs”）在經(jīng)歷了前期的持續(xù)上漲之后，終于迎來調(diào)整行情。

　　6月23日至6月27日，中證REITs全收益指數(shù)報收1109.13點，下跌1.38%；中證REITs（收盤）指數(shù)報收880.90點，下跌1.46%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，C-REITs連續(xù)上漲數(shù)周后迎來回調(diào)，主要受權(quán)益市場風(fēng)險偏好回升影響，市場基本面并未出現(xiàn)惡化，甚至可以看到審批節(jié)奏的明顯加快。在當(dāng)前“資產(chǎn)荒”延續(xù)的大背景下，C-REITs依然將受到長期資金的追捧。

　　市場沖高后止盈壓力加大

　　回溯本輪行情，6月伊始中證REITs全收益指數(shù)從5月底收盤的1090.07點位持續(xù)上行，至6月23日盤中最高觸及1124.91（為2023年3月以來的新高），之后快速回落。

　　根據(jù)券商測算，6月23日至6月30日，各REITs板塊（除能源）指數(shù)均有2%左右的回調(diào)，其中回調(diào)幅度最大的為今年漲幅最大的消費板塊，前期漲幅相對落后的能源及產(chǎn)業(yè)園板塊回調(diào)幅度相對較小。

　　“我們認(rèn)為，經(jīng)歷過前期的大幅上漲，目前市場存在階段性止盈的需求?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險機(jī)構(gòu)交易員告訴記者，“不僅如此，上周權(quán)益市場風(fēng)險偏好回升帶來的蹺蹺板效應(yīng)也不容忽視?！?/p>

　　那么，“C-REITs”的牛市行情是否將就此終結(jié)？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前看多C-REITs后市行情的機(jī)構(gòu)依舊占據(jù)主流。

　　來自中金公司的研究觀點亦指出，本輪調(diào)整更多是源于機(jī)構(gòu)的階段性止盈需求，市場不必過于擔(dān)憂。

　　實際上，縱覽各板塊6月的整體表現(xiàn)，保租房、市政環(huán)保、倉儲物流、消費、能源、產(chǎn)業(yè)園、高速公路依次上漲了4.00%、3.94%、2.82%、1.94%、1.82%、0.59%、0.15%，表現(xiàn)依舊可圈可點。同時，市場整體成交活躍度亦有所修復(fù)，6月市場的日均換手率為0.62%，環(huán)比上升了0.02ppt（percentage point），剔除6月的新發(fā)項目，全市場日均成交額為5.50億元，環(huán)比上升了7.6%。

　　“債券收益率在6月下旬小幅上行后，于6月末7月初已有所企穩(wěn)，但利率中樞實際仍低于5月末，這意味著固收類資金配置壓力尚存，跨越季末，REITs市場仍有配置需求支撐。”一位券商固收部門負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　調(diào)整無礙新項目陸續(xù)“上車”

　　多位受訪的業(yè)內(nèi)專家向記者表示，在政策利好頻現(xiàn)，且管理層支持REITs發(fā)展態(tài)度堅定的大背景下，C-REITs受到長期資金追捧的趨勢不會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這從近期一級市場審批節(jié)奏明顯加快中可窺一斑。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月27日，我國C-REITs上市產(chǎn)品數(shù)量達(dá)68只，REITs總市值2060.74億元。目前共有28只REITs等待上市，其中16只為首發(fā)申報，12只為擴(kuò)募申報。上周共有兩單產(chǎn)品上市交易，分別為中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT和中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT，另有中銀中外運倉儲物流REIT已完成認(rèn)購，發(fā)行規(guī)模13.11億元。

　　此外，記者注意到，近期政策風(fēng)口利好頻傳，C-REITs底層資產(chǎn)類型仍在不斷拓寬。

　　6月央行等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于金融支持提振和擴(kuò)大消費的指導(dǎo)意見》，明確支持符合條件的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs。同時，點名文旅體育、賽事演藝、醫(yī)療養(yǎng)老、通信基站、充電裝備、適老改造等為重點探索領(lǐng)域，創(chuàng)新融資模式。

　　更值得一提的是，2025年6月18日，首批兩單數(shù)據(jù)中心公募REITs——南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤澤科技REIT正式獲批，這意味著C-REITs的底層資產(chǎn)類型獲得了進(jìn)一步擴(kuò)容。

　　不僅如此，文旅REITs近期也有新進(jìn)展。近日，兩家5A級景區(qū)相繼啟動了公募REITs籌備工作，其中麗江旅投公告稱，擬以玉龍雪山作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開展文旅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報發(fā)行工作，擬發(fā)行規(guī)模不低于25億元。另外，青城山-都江堰景區(qū)也在籌備發(fā)行公募REITs，于近期發(fā)布了基金管理人選聘的項目投標(biāo)邀請公告。

　　“隨著新一輪利好政策的落地，個人判斷，以消費基礎(chǔ)設(shè)施項目為代表的C-REITs產(chǎn)品具有進(jìn)一步上漲空間，市場在回調(diào)后或具備更好的投資價值。”前述投資人稱。

　　建議把握回調(diào)后配置機(jī)會

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2025年7月2日，已上市68只公募REITs收盤價較前一交易日平均上漲1.05%;平均換手率為1.07%,較前一交易日上升0.13%；平均成交量為241.36萬份，較前一交易日增加24.23%；總成交金額為7.58億元，較前一交易日增加22.23%。

　　身處低利率、“資產(chǎn)荒”的大環(huán)境中，C-REITs作為優(yōu)質(zhì)的配置型資產(chǎn)仍將受到各機(jī)構(gòu)的持續(xù)青睞。

　　聚焦后續(xù)布局，“優(yōu)質(zhì)的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs是不動產(chǎn)當(dāng)中最有可能抵御新增供給影響、保持租金和出租率穩(wěn)定的標(biāo)的，也是需求受經(jīng)濟(jì)周期影響相對較小的標(biāo)的，且受益于提振內(nèi)需的政策?！?span id="stock_1.600030">中信證券基礎(chǔ)設(shè)施與現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，“2024 年消費整體承壓，消費基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)通過了嚴(yán)苛的壓力測試，2025年或能進(jìn)一步實現(xiàn)業(yè)績預(yù)測。未來，我們繼續(xù)看好頭部核心資產(chǎn)，也建議投資者關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模對相關(guān)標(biāo)的流動性的進(jìn)一步優(yōu)化?！?/p>

　　中金公司方面則建議，后續(xù)可繼續(xù)關(guān)注保租房REITs產(chǎn)品。需指出，自首批保租房REITs上市以來，因其具備租金回報穩(wěn)定、長久期等類債券特征，因此逐漸成為了機(jī)構(gòu)投資者資產(chǎn)配置的“壓艙石”。

　　“保租房是一項后期運營性開支較低、微觀運營風(fēng)險不大、享受政策性價差（即保租房租金和市場化租金之間價差）的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?陳聰稱，“我們繼續(xù)看好保租房REITs的租金穩(wěn)定性，并建議投資者結(jié)合市場估值，聚焦核心城市展開配置?！?/p>

（文章來源：新華財經(jīng)）

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