消費類REITs漲幅搶眼，不動產(chǎn)“包租公”怎么做？

　　“半年前你對它愛搭不理，半年后你已高攀不起?！彪S著2025年上半年，C-REITs（中國境內(nèi)發(fā)行的公募REITs）總市值突破2000億元，拿出了同期遠超大盤及其他基金品類的漲幅業(yè)績，不少投資人才發(fā)現(xiàn)投資格局的變化。公募REITs上市四年，從一段時間的不溫不火，到今年上市平均首日漲幅26%的突然轉(zhuǎn)變，背后究竟發(fā)生了什么？有著“永續(xù)現(xiàn)金流”邏輯的公募REITs，特別是產(chǎn)權(quán)類REITs，正成為機構(gòu)資金的增配標的，對于個人投資者而言是否還有投資機會，又該如何參與其中？

　　以商場、購物中心等為底層資產(chǎn)的消費類REITs今年業(yè)績表現(xiàn)搶眼。

　　上半年業(yè)績亮眼 68只C-REITs中67只上漲

　　被稱為1000元（上交所上市的REITs場內(nèi)最低認購門檻是1000元）就可以實現(xiàn)“包租公”“包租婆”夢想的C-REITs投資，是一種低門檻投資不動產(chǎn)的工具，收益主要來自于強制分紅政策的分派率以及交易差價。上半年，C-REITs表現(xiàn)搶眼。截至6月30日，今年中證REITs全收益指數(shù)環(huán)比上漲14.13%，中證REITs（收盤）指數(shù)也上漲了11.11%。而在同期，上證綜指累計漲2.76%，深證成指累計漲0.48%，創(chuàng)業(yè)板指累計漲0.53%。

　　目前，全市場68只C-REITs中67只上漲。資產(chǎn)類別從倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)領域，擴容至保障性租賃住房、新型基礎設施、消費基礎設施等十大類。截至7月1日，C-REITs總市值已達到2055.92億元，持續(xù)站穩(wěn)2000億元關口。

　　值得關注的是，今年C-REITs頻頻出現(xiàn)上市首日漲停。近期招募時，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT更是錄得創(chuàng)紀錄的1798.42倍認購，公眾認購中簽率只有0.056%，可謂“一份難求”。

　　“半年前你對它愛搭不理，半年后你已高攀不起”的感嘆正是一位中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT的打新投資人發(fā)出的?！耙?.72元一份來算，要穩(wěn)中100份，不過272元，鎖定的資金要達到49萬元左右。現(xiàn)在打新可以說是打了個寂寞。而在半年前不是這樣的，基本是按照發(fā)行價認購，上市當天漲個3% ~5%左右就很好了。但是到了今年，基本上發(fā)行的新REITs首日大多是以30%漲停板來結(jié)束的?！?/p>

　　分配率和投資收益走高受機構(gòu)熱捧

　　“從2023年一直到2024年底，C-REITs上市平均的首日漲幅只有4%，從持續(xù)了兩年左右的4%，到2025年開始平均首日漲幅26%，這個轉(zhuǎn)變不是緩慢的，而是突然的，像打開了一個開關?！?戴德梁行廣州估價及顧問服務部主管及董事何肇烜表示，C-REITs上市4年以來其實也走過不少坎坷路，尤其是2023年3月REITs年報數(shù)據(jù)的披露，顯示只有不到50%的REITs能達到預期的分派率，大大打擊了投資人的信心，也讓C-REITs進入市值下滑的階段。進入2025年之后，C-REITs開始整體邁入溢價狀態(tài)，溢價發(fā)行成為新常態(tài)，體現(xiàn)出了資金對其追逐的熱度。

　　對比一下產(chǎn)權(quán)類C-REITs平均分派率與10年期國債收益率之間的收益差，就能明白為何C-REITs成為2025年受熱捧的資產(chǎn)了。數(shù)據(jù)顯示，2021年產(chǎn)權(quán)類C-REITs平均分派率4.41%，較2021年末10年國債收益率高1.64%；2022年產(chǎn)權(quán)類C-REITs平均分派率3.4%，較2022年末10年國債收益率高0.56%。在市值折價、分派率達不到預期的情況下，購買國債顯然是更好的選擇。這個情況在2023、2024年逐漸發(fā)生變化，C-REITs的收益率逐步走高，2024年產(chǎn)權(quán)類C-REITs平均分派率5.08%，較2022年末10年國債收益率高3.4%。在當前的市場環(huán)境下，作為國債資產(chǎn)配置跟股票權(quán)益性資產(chǎn)配置中間的一個有效補充，相對穩(wěn)定的分派率和投資收益，讓機構(gòu)的投資資金開始追逐C-REITs的份額。

　　市場普遍認為，政策支持+抗周期是本輪消費類REITs受到熱捧的主要原因。展望下半年，有多只消費類REITs正在申報當中，其中包括廣州區(qū)域的產(chǎn)品，預計未來REITs市場將會持續(xù)受到投資人的青睞。

　　（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行）

　　投資提醒1：產(chǎn)權(quán)類C-REITs才具有永續(xù)現(xiàn)金流概念

　　公眾投資者參與REITs認購，一般是通過場內(nèi)（即平常的股票交易系統(tǒng)）中場內(nèi)基金-基金認購進行認購，需要提前開通基礎設施基金交易權(quán)限。也可以通過場外渠道（如代銷的基金公司）認購，但一般通過場內(nèi)認購比較方便，獲得配售后上市時可以直接賣出。REITs上市后，交易價格實行漲跌幅限制，上市首日漲跌幅限制為30%，非上市首日漲跌幅限制為10%。

　　對于中小投資者而言，該如何抓住投資的機會？

　　何肇烜表示，相比特許經(jīng)營權(quán)類C-REITs，產(chǎn)權(quán)類的C-REITs才具有永續(xù)現(xiàn)金流的概念。如果作為長期投資長期配置，可以考慮產(chǎn)權(quán)類REITs，目前已經(jīng)發(fā)行的底層資產(chǎn)類別里主要有產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障房和消費基礎設施4類。其中，消費類REITs當前表現(xiàn)亮眼，上市以來綜合收益近90%，僅2025年就錄得綜合收益34.1%，是值得關注的類型。

　　從數(shù)據(jù)來看，已上市的68只公募REITs中，年內(nèi)漲幅排名前三的分別是嘉實物美消費REIT上漲50.35%、華夏大悅城商業(yè)REIT上漲48.33%、華安百聯(lián)消費REIT上漲44.73%。三只產(chǎn)品都是消費類REITs。

　　對于投資決策的判斷，何肇烜表示，“在已上市的8只消費類REITs中，戴德梁行參與了其中6只的申報。這些REITs的底層資產(chǎn)都有三個特點：一是有穩(wěn)定的經(jīng)營架構(gòu)、團隊，有大的商管長期穩(wěn)定經(jīng)營是重要的前提；二是租戶組合、租金結(jié)構(gòu)已經(jīng)穩(wěn)定，達到了非常高的經(jīng)營水準；三是這些商業(yè)在新一線城市中占據(jù)了不可替代的核心位置。”這些都可以作為篩選底層資產(chǎn)的考察標準。

　　排排網(wǎng)財富公募產(chǎn)品經(jīng)理朱潤康則建議，經(jīng)營穩(wěn)健的保租房和生態(tài)環(huán)保REITs可作為首選，可以關注回調(diào)時的布局時機；能源REITs業(yè)績波動致價格回落，也會出現(xiàn)配置機會。此外，可以關注存在預期差、運管能力強的消費基礎設施 REITs；部分估值合理、經(jīng)營有韌性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)也值得留意 。

　　投資提醒2：關注底層資產(chǎn)質(zhì)量與現(xiàn)金流狀況

　　在REITs打新方面，朱潤康提醒，投資者需要關注底層資產(chǎn)質(zhì)量與現(xiàn)金流狀況，這是決定投資價值的關鍵；考慮配售比例，資金多但配售低會影響收益；注意流動性風險，部分REITs盤子小，交易可能不活躍?！安豢擅つ看蛐拢m首日大漲常見，但仍有破發(fā)可能。此外，要了解網(wǎng)下獲配份額限售條款，不同項目規(guī)定有差異?！敝鞚櫩嫡f。

　　投資者在二級市場買賣時，需注意關注底層資產(chǎn)質(zhì)量與現(xiàn)金流，避免高溢價買入。還需留意流動性風險，部分產(chǎn)品交易可能不活躍。同時，要理性看待價格波動，不盲目跟風，可根據(jù)自身風險承受能力和投資目標，堅持長期投資理念。

（文章來源：廣州日報新花城）

(原標題：消費類REITs漲幅搶眼，不動產(chǎn)“包租公”怎么做？)

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