【財(cái)經(jīng)分析】繼續(xù)領(lǐng)跑！消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs韌性凸顯

　　新華財(cái)經(jīng)上海7月24日電 近期，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的二季報(bào)及相關(guān)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)密集披露，較之于產(chǎn)業(yè)園、高速公路等表現(xiàn)分化加劇的板塊（順周期板塊經(jīng)營(yíng)層面的趨弱已經(jīng)逐步體現(xiàn)在了數(shù)據(jù)上），消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，展現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。

　　分析人士認(rèn)為，若2025年全年維持上半年的運(yùn)營(yíng)水平，則消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs全年的可供分配情況依舊樂(lè)觀，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs仍具備配置價(jià)值。

　　二季度表現(xiàn)依舊“出圈”

　　今年以來(lái)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)整體表現(xiàn)強(qiáng)勁，在上半年的“牛市”行情中，各板塊呈現(xiàn)出輪動(dòng)接力上漲的局面。其中，前六個(gè)月漲幅前三的板塊分別為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流與保障性租賃住房，漲幅分別達(dá)到38.7%、22.5%和21.2%（板塊漲幅為板塊內(nèi)標(biāo)的漲幅的算術(shù)平均值，已剔除新上市標(biāo)的的首周漲幅數(shù)據(jù)）。

　　值得一提的是，縱覽近日陸續(xù)公布的二季報(bào)數(shù)據(jù)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的表現(xiàn)依舊亮眼，底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)展現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。

　　舉例來(lái)看，中金印力消費(fèi)REIT二季度實(shí)現(xiàn)收入約8345.32萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約193.97萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)3985.01萬(wàn)元，現(xiàn)金流分派率0.99%，年化現(xiàn)金流分派率為4.00%。

　　華夏金茂商業(yè)REIT方面，二季度實(shí)現(xiàn)收入約2433.17萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約263.41萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約552.34萬(wàn)元，現(xiàn)金流分派率為1.01%，年化現(xiàn)金流分派率為4.00%。

　　嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT方面，二季度實(shí)現(xiàn)收入約2727.6萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約821.39萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約1514.92萬(wàn)元，現(xiàn)金流分派率為1.00%，年化現(xiàn)金流分派率達(dá)4.10%。

　　“回溯歷史數(shù)據(jù)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已然成為了2025年最耀眼的板塊?！币晃?span id="bk_90.BK0474">保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“上半年該板塊實(shí)現(xiàn)了35%的綜合收益率，可謂‘一騎絕塵’。其中，以嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT為代表的產(chǎn)品漲幅甚至超過(guò)了50%，另有9只產(chǎn)品自成立以來(lái)的漲幅均超過(guò)30%，體現(xiàn)了資本市場(chǎng)的高度認(rèn)可?！?/p>

　　多因素利好板塊發(fā)展

　　無(wú)疑，消費(fèi)REITs的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，離不開(kāi)政策支持力度的不斷加碼。

　　可以看到，2024年公布的《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段，而同年即完成了7只消費(fèi)REITs的發(fā)行。

　　2024年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”列為2025年經(jīng)濟(jì)工作首要任務(wù)，隨后一系列刺激消費(fèi)的政策陸續(xù)出臺(tái)，為行情開(kāi)展提供了有力支撐。

　　2025年發(fā)布的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》明確提出支持符合條件的消費(fèi)、文化旅游等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展提供了明確的政策導(dǎo)向。

　　不僅如此，對(duì)于項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)，監(jiān)管部門開(kāi)辟了綠色通道，簡(jiǎn)化流程，加快了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的上市速度；在稅收政策方面，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目獲得了一定的稅收優(yōu)惠，這有助于底層資產(chǎn)降低項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本，提高了產(chǎn)品的收益水平。

　　當(dāng)然，除了來(lái)自政策端的有力支撐外，消費(fèi)REITs（屬于“高主動(dòng)管理、高市場(chǎng)化”的資產(chǎn)）業(yè)績(jī)向好背后也離不開(kāi)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的積極作為。

　　“底層資產(chǎn)價(jià)值是公募REITs發(fā)行定價(jià)的錨，相較于其他類型的REITs產(chǎn)品，消費(fèi)REITs對(duì)原始權(quán)益人的主動(dòng)管理能力提出了更大的挑戰(zhàn)?！鼻笆鐾顿Y人坦言，“優(yōu)質(zhì)商業(yè)REITs的生存法則——即‘持續(xù)優(yōu)化與靈活運(yùn)營(yíng)’?！?/p>

　　具體到實(shí)際操作中，記者走訪底層資產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，“聚焦品牌豐富與煥新，讓消費(fèi)者體驗(yàn)‘快人一步’”至關(guān)重要，以中金印力消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)——杭州西溪印象城為例，其2024年進(jìn)行了多業(yè)態(tài)品牌調(diào)整，零售業(yè)態(tài)深耕戶外運(yùn)動(dòng)板塊，引進(jìn)了The North Face L4+、KAILAS和HOKA等中高端戶外品牌；餐飲業(yè)態(tài)引入了多種新菜系，為消費(fèi)者增加了新選擇。據(jù)悉，該項(xiàng)目全年引入了27家區(qū)域首店，旨在持續(xù)為消費(fèi)者帶來(lái)優(yōu)先體驗(yàn)感。

　　與此同時(shí)，“聚焦年輕消費(fèi)者偏好，增‘流量’，存‘留量’”亦是關(guān)鍵。比如，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的底層資產(chǎn)——武漢首創(chuàng)奧萊就緊扣熱點(diǎn)，引入“黑神話·悟空”熱門活動(dòng)引爆話題；通過(guò)落地“新年奶fufu”奶龍IP展、跨年音樂(lè)會(huì)等主題活動(dòng)，有效帶動(dòng)了項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的客群到達(dá)，以及項(xiàng)目客流的提升。

　　在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，現(xiàn)代購(gòu)物中心正在演變?yōu)閷?shí)體商業(yè)的“算法基礎(chǔ)設(shè)施”，通過(guò)動(dòng)態(tài)優(yōu)化業(yè)態(tài)配比，在空間維度重構(gòu)人貨場(chǎng)匹配效率。

　　資產(chǎn)池?cái)U(kuò)容仍可布局

　　縱觀中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)，從試點(diǎn)邁向常態(tài)化的制度紅利才剛剛釋放，這也意味著后續(xù)該市場(chǎng)的發(fā)展依舊大有可為。

　　尤其聚焦消費(fèi)板塊，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逐步回暖，居民消費(fèi)信心顯著增強(qiáng)，消費(fèi)支出持續(xù)增加。以2025年“五一”長(zhǎng)假為例，全國(guó)國(guó)內(nèi)出游3.14億人次，同比增長(zhǎng)6.4%，國(guó)內(nèi)游客出游總花費(fèi)1802.69億元，同比增長(zhǎng)8.0%，雙創(chuàng)新高；2025年端午節(jié)期間，全國(guó)購(gòu)物中心日均客流達(dá)2.43萬(wàn)人次，同比大增13.5%。

　　“消費(fèi)熱潮將直接帶動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的業(yè)績(jī)提升?！币晃唤咏芾韺拥臉I(yè)內(nèi)專家告訴記者，“就長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模龐大且仍處于增長(zhǎng)階段，消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)明顯，消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)、多樣化的消費(fèi)體驗(yàn)需求不斷增加，這將為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)提供廣闊的發(fā)展空間?！?/p>

　　值得一提的是，當(dāng)前消費(fèi)板塊的“新玩家”仍在加速入場(chǎng)。據(jù)深交所披露，中航天虹消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“中航天虹消費(fèi)REIT”）的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已申報(bào)”。該項(xiàng)目自2023年7月由天虹股份啟動(dòng)籌劃，歷時(shí)近一年明確方案，最終選定蘇州相城天虹購(gòu)物中心作為底層資產(chǎn)。

　　“展望后續(xù)，隨著項(xiàng)目數(shù)量的顯著增多，以及可投標(biāo)的范圍的不斷擴(kuò)大，將持續(xù)布局消費(fèi)REITs板塊?！鼻笆鐾顿Y人稱，“在低利率和‘資產(chǎn)荒’延續(xù)的大背景下，REITs股債兼容的特性契合了當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)格，其在具備向上彈性的同時(shí)，也體現(xiàn)了回撤時(shí)較好的穩(wěn)定性?！?/p>

　　“優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中最有可能抵御新增供給影響、保持租金和出租率穩(wěn)定的標(biāo)的，也是需求受經(jīng)濟(jì)周期影響較小的標(biāo)的，且有望持續(xù)受益于提振內(nèi)需的利好政策?！?span id="stock_1.600030">中信證券基礎(chǔ)設(shè)施與現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，“未來(lái)，我們繼續(xù)看好頭部核心資產(chǎn)，也建議投資者關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模對(duì)相關(guān)標(biāo)的流動(dòng)性的進(jìn)一步優(yōu)化?！?/p>

　　大部分持樂(lè)觀態(tài)度的機(jī)構(gòu)認(rèn)為，回顧2024年，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)整體承壓，彼時(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)通過(guò)了嚴(yán)苛的壓力測(cè)試，也就是說(shuō)，2025年消費(fèi)REITs或能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，建議把握布局機(jī)會(huì)。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：【財(cái)經(jīng)分析】繼續(xù)領(lǐng)跑！消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs韌性凸顯)

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