REITs激活消費(fèi)場(chǎng)景價(jià)值——一個(gè)探索商業(yè)資產(chǎn)證券化的“新范本”

　　上海市楊浦區(qū)五角場(chǎng)又一城購(gòu)物中心

　　百聯(lián)又一城購(gòu)物中心被打包成公募REITs發(fā)行后運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，2024年二季度客流達(dá)550萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)13%；會(huì)員消費(fèi)貢獻(xiàn)率升至72.45%，新增會(huì)員超2萬(wàn)

　　2025年以來(lái)，消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)亮眼，成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。作為上海首單消費(fèi)REITs項(xiàng)目，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT運(yùn)營(yíng)方百聯(lián)又一城購(gòu)物中心依托核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)與穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，不僅展現(xiàn)出良好的資產(chǎn)質(zhì)量，也通過(guò)場(chǎng)景煥新、客群深耕與數(shù)字化運(yùn)營(yíng)為商業(yè)空間賦能。

　　上海證券報(bào)記者近日實(shí)地探訪該項(xiàng)目，見(jiàn)證了REITs機(jī)制如何在推動(dòng)存量商業(yè)資產(chǎn)證券化的同時(shí)，助力城市更新與消費(fèi)升級(jí)，構(gòu)建商業(yè)正循環(huán)新生態(tài)。

　　打通商業(yè)空間變現(xiàn)新路徑

　　華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的首發(fā)資產(chǎn)——位于上海市楊浦區(qū)五角場(chǎng)商圈的又一城購(gòu)物中心，作為百聯(lián)股份旗下的核心優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，自落地以來(lái)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健，展現(xiàn)出良好的底層資產(chǎn)質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)潛力。

　　談及將又一城購(gòu)物中心打包成REITs發(fā)行的原因，百聯(lián)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2023年，在國(guó)家擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍、鼓勵(lì)消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施入市的大背景下，百聯(lián)股份作為市屬?lài)?guó)企率先響應(yīng)政策號(hào)召，推動(dòng)又一城購(gòu)物中心進(jìn)入REITs資產(chǎn)池，成功實(shí)現(xiàn)公募REITs發(fā)行，為存量商業(yè)資產(chǎn)的激活與資本化探索出新的路徑。

　　百聯(lián)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，依托政策利好與資產(chǎn)基礎(chǔ)，百聯(lián)股份正加速形成“從Pre-REITs到公募REITs”的全周期產(chǎn)業(yè)鏈布局。公司目前已儲(chǔ)備一批核心城市重點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目，擬通過(guò)Pre-REITs基金進(jìn)行前期并購(gòu)與打包運(yùn)營(yíng)，同時(shí)前置依照REITs標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)管理工作，以形成資產(chǎn)從Pre-REITs到公募REITs的平穩(wěn)過(guò)渡。后續(xù)還將依照交易所REITs資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)與信息披露要求完成信息披露與資產(chǎn)篩選，持續(xù)拓展REITs潛在資產(chǎn)池，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式證券化操作。

　　展望未來(lái)，百聯(lián)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，百聯(lián)股份將繼續(xù)秉持長(zhǎng)期主義理念，依托多層次REITs市場(chǎng)機(jī)制，打造專(zhuān)業(yè)化REITs管理平臺(tái)，推動(dòng)更多商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)制度化、市場(chǎng)化、透明化運(yùn)營(yíng)，也為消費(fèi)類(lèi)REITs高質(zhì)量發(fā)展與城市商業(yè)活力提升注入持續(xù)動(dòng)力。

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)穩(wěn)定性加持REITs成色

　　正值暑期周末，記者在又一城購(gòu)物中心中庭看到，不同樓層聚集著各自的“主力人群”：一側(cè)是母嬰推車(chē)排隊(duì)候場(chǎng)的親子家庭；另一側(cè)是圍繞電競(jìng)主題館“AG綠樹(shù)超玩”的Z世代年輕人，聚在大屏前觀看戰(zhàn)隊(duì)直播。采訪中，多位消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)“既潮又親民”的定位表示認(rèn)可，“來(lái)這里遛娃、吃飯、買(mǎi)護(hù)膚品，能一站式解決”。

　　與此同時(shí)，商場(chǎng)內(nèi)的滑冰場(chǎng)也成為親子家庭與運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者的重要目的地。百聯(lián)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，場(chǎng)內(nèi)滑冰培訓(xùn)課程與周末賽事活動(dòng)相結(jié)合，吸引到周邊多個(gè)社區(qū)及學(xué)校組織團(tuán)體體驗(yàn)。滑冰場(chǎng)不僅提升了商場(chǎng)整體的親子友好氛圍，也增強(qiáng)了其在區(qū)域家庭客群中的口碑和黏性。

　　數(shù)據(jù)也印證了運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。百聯(lián)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱(chēng)，2024年二季度項(xiàng)目客流達(dá)550萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)13%；會(huì)員消費(fèi)貢獻(xiàn)率升至72.45%，新增會(huì)員超2萬(wàn)。首店品牌如林清軒、FELLALA提升了時(shí)尚品類(lèi)吸引力；“異次元密室”和“屋有島”等沉浸式娛樂(lè)矩陣構(gòu)建出高頻社交場(chǎng)景；新引入的“鮮主火鍋”等人氣餐飲品牌覆蓋親子、商務(wù)等多個(gè)消費(fèi)時(shí)段。

　　該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，在數(shù)字化運(yùn)營(yíng)方面，項(xiàng)目通過(guò)BLOS系統(tǒng)精細(xì)管理商戶(hù)銷(xiāo)售，CDP系統(tǒng)篩選目標(biāo)客群開(kāi)展精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，還率先上線(xiàn)“即買(mǎi)即退”離境退稅服務(wù)，提升服務(wù)能級(jí)，打造數(shù)字化服務(wù)護(hù)城河。

　　撬動(dòng)城市更新與消費(fèi)升級(jí)

　　在存量商業(yè)資產(chǎn)升級(jí)之外，百聯(lián)也在拓展資產(chǎn)管理邊界。

　　百聯(lián)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司正在構(gòu)建具備輸出能力與規(guī)模復(fù)制優(yōu)勢(shì)的成熟資管體系，并探索“機(jī)遇型管理輸出”機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)在異地、異質(zhì)商業(yè)場(chǎng)景中的可持續(xù)延伸與快速部署。這一模式將成為百聯(lián)“商業(yè)內(nèi)容+資產(chǎn)管理”雙軌協(xié)同的關(guān)鍵一環(huán)。

　　與此同時(shí)，REITs也正成為百聯(lián)賦能城市更新、激發(fā)區(qū)域消費(fèi)潛力的重要工具。百聯(lián)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，消費(fèi)類(lèi)REITs的落地不僅引入了社會(huì)資本參與商業(yè)空間的改造升級(jí)，更通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制提升區(qū)域活力，實(shí)現(xiàn)“存量更新—資本變現(xiàn)—增量投資”的良性循環(huán)。

　　REITs對(duì)企業(yè)主業(yè)的反哺效應(yīng)正在不斷增強(qiáng)。百聯(lián)股份相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，通過(guò)將優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)納入REITs，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值與穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收益，企業(yè)不僅獲得了新的融資渠道，也為主業(yè)創(chuàng)新發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金支持。這些資金可以用于場(chǎng)景煥新、品牌引進(jìn)、服務(wù)升級(jí)等多方面，推動(dòng)線(xiàn)下商業(yè)空間持續(xù)優(yōu)化和業(yè)態(tài)升級(jí)。與此同時(shí)，REITs的市場(chǎng)化機(jī)制也促使企業(yè)更加關(guān)注運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和客戶(hù)體驗(yàn)，形成“資產(chǎn)升值—運(yùn)營(yíng)優(yōu)化—客戶(hù)黏性增強(qiáng)—品牌價(jià)值提升”的良性循環(huán)。

　　對(duì)百聯(lián)股份而言，這一機(jī)制讓企業(yè)能夠用更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光打造多元化、高質(zhì)量的商業(yè)生態(tài)，在吸引消費(fèi)者、提升客戶(hù)忠誠(chéng)度的同時(shí)，增強(qiáng)了每平方米的價(jià)值密度。更重要的是，隨著這些消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施不斷煥新提質(zhì)，不僅增強(qiáng)了城市局部的商業(yè)活力，也為上海構(gòu)建國(guó)際消費(fèi)中心城市提供了更強(qiáng)的載體支撐和更具生命力的消費(fèi)場(chǎng)景。

（文章來(lái)源：上海證券報(bào)）

(原標(biāo)題：REITs激活消費(fèi)場(chǎng)景價(jià)值——一個(gè)探索商業(yè)資產(chǎn)證券化的“新范本”)

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