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消費(fèi)類REITs如何發(fā)展?——一個(gè)基金管理人的回答

2025年07月30日 01:47
來(lái)源: 上海證券報(bào)
編輯:東方財(cái)富網(wǎng)

  在REITs試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)、資產(chǎn)類型不斷擴(kuò)展的背景下,消費(fèi)類REITs正成為市場(chǎng)關(guān)注的新焦點(diǎn)。

  華安基金REITs基金經(jīng)理從靜近日在接受上海證券報(bào)記者采訪時(shí)表示,面對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性尚待提升、投資者認(rèn)知不足等挑戰(zhàn),管理人正加快構(gòu)建“Pre-REITs到公募REITs”全流程閉環(huán),完善激勵(lì)機(jī)制與制度建設(shè),以期推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

  與傳統(tǒng)品類形成互補(bǔ)

  當(dāng)前市場(chǎng)上已上市的消費(fèi)類REITs數(shù)量達(dá)9只,總發(fā)行規(guī)模超過(guò)200億元,在產(chǎn)權(quán)類REITs中體量?jī)H次于產(chǎn)業(yè)園類產(chǎn)品。華安基金方面表示,隨著政策端不斷拓寬REITs試點(diǎn)范圍,消費(fèi)類REITs正日益成為REITs體系中的重要組成部分。

  與傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs不同,消費(fèi)類REITs的底層資產(chǎn)多位于城市核心商圈或交通便利區(qū)域,面向消費(fèi)者直接提供服務(wù),收入來(lái)源廣泛而分散,呈現(xiàn)出更強(qiáng)的“to C”屬性。這帶來(lái)了更高的運(yùn)營(yíng)復(fù)雜性,但也意味著消費(fèi)REITs具備更強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)彈性。

  “我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)體量龐大,存量空間豐富,消費(fèi)REITs通過(guò)盤活資產(chǎn)、創(chuàng)新融資路徑,有望為實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新活力?!睆撵o說(shuō)。

  作為基金管理人,華安基金與原始權(quán)益人百聯(lián)股份及旗下又一城商管團(tuán)隊(duì)構(gòu)建了覆蓋制度設(shè)計(jì)、日常協(xié)作、績(jī)效考核等多維度的運(yùn)營(yíng)協(xié)同機(jī)制。

  在具體執(zhí)行層面,基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)線上審批、定期會(huì)議和現(xiàn)場(chǎng)管理等常態(tài)化工作機(jī)制,對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行全流程協(xié)同。此外,基金還設(shè)有基于預(yù)算目標(biāo)的績(jī)效考核與獎(jiǎng)懲機(jī)制,確保運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在完成目標(biāo)的基礎(chǔ)上獲取激勵(lì),未達(dá)預(yù)期則進(jìn)行扣減處理,實(shí)現(xiàn)管理責(zé)任閉環(huán)。

  “我們每年制定完整的收支預(yù)算,并設(shè)置階梯式運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用考核機(jī)制,與業(yè)績(jī)表現(xiàn)深度綁定,確保底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健可控?!睆撵o說(shuō)。

  積極推動(dòng)擴(kuò)募進(jìn)程

  談及未來(lái)擴(kuò)募規(guī)劃,從靜表示,百聯(lián)股份作為華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的原始權(quán)益人,目前在上海及其他核心城市擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)儲(chǔ)備,涵蓋購(gòu)物中心、社區(qū)型商業(yè)、奧特萊斯等多種類型。部分位于交通便利、消費(fèi)潛力突出的核心地段項(xiàng)目,擬通過(guò)Pre-REITs基金進(jìn)行提前布局和打包管理,為后續(xù)擴(kuò)募提供可持續(xù)的資產(chǎn)來(lái)源。

  從靜表示,未來(lái)在基金運(yùn)行穩(wěn)定、市場(chǎng)條件允許的基礎(chǔ)上,將積極推動(dòng)擴(kuò)募進(jìn)程。在符合法規(guī)政策及交易所相關(guān)要求的前提下,基金管理人將與百聯(lián)股份密切配合,從儲(chǔ)備項(xiàng)目中擇優(yōu)遴選具備代表性和成長(zhǎng)性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)納入REITs資產(chǎn)池。如此一來(lái),既有助于進(jìn)一步豐富基金資產(chǎn)組合的多樣性和地域覆蓋面,提升整體運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)健性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力,也將增強(qiáng)基金的規(guī)模效應(yīng)和市場(chǎng)吸引力,提升對(duì)投資者的長(zhǎng)期價(jià)值回報(bào)。

  據(jù)悉,所有擬擴(kuò)募入池的資產(chǎn)必須滿足政策端關(guān)于擴(kuò)募的相關(guān)指引要求,涵蓋合規(guī)性、資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)能力、收益穩(wěn)定性等多項(xiàng)硬性指標(biāo),確保擴(kuò)募項(xiàng)目不僅能在收益上“補(bǔ)強(qiáng)”,也能在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)上實(shí)現(xiàn)優(yōu)化升級(jí)。

  完善激勵(lì)機(jī)制與監(jiān)管體系

  作為新興的金融工具,公募REITs已成為連接基礎(chǔ)設(shè)施與資本市場(chǎng)的重要橋梁。但在當(dāng)前階段,REITs二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性仍顯不足。對(duì)此,華安基金表示,當(dāng)前REITs市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期,投資者結(jié)構(gòu)尚未充分多元化,流動(dòng)性偏弱屬于階段性現(xiàn)象。

  “目前REITs的主要投資者仍以保險(xiǎn)、銀行、券商等中長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)資金為主,交易行為更偏長(zhǎng)期持有而非高頻操作?!睆撵o表示,隨著制度建設(shè)的不斷健全和產(chǎn)品供給的持續(xù)豐富,將吸引越來(lái)越多類型的投資者參與,市場(chǎng)活躍度也會(huì)不斷提升。

  同時(shí),華安基金也在積極推進(jìn)投資者關(guān)系建設(shè)。通過(guò)召開定期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)、披露臨時(shí)公告、參與上證路演、舉辦投資者開放日實(shí)地調(diào)研等多種活動(dòng)形式,基金管理人希望加強(qiáng)與投資者之間的互動(dòng),幫助市場(chǎng)更好地理解消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)邏輯與長(zhǎng)期價(jià)值,推動(dòng)REITs產(chǎn)品逐步融入大眾資產(chǎn)配置體系。

  除市場(chǎng)溝通外,華安基金還從制度層面提出多項(xiàng)建設(shè)性建議:首先,在稅收環(huán)節(jié),建議針對(duì)資產(chǎn)重組等關(guān)鍵環(huán)節(jié)適度減免相關(guān)稅費(fèi),降低原始權(quán)益人的發(fā)行成本,從而提升項(xiàng)目入池與擴(kuò)募的積極性。在激勵(lì)機(jī)制方面,應(yīng)探索更為靈活、長(zhǎng)效的運(yùn)營(yíng)激勵(lì)模式。例如,除了設(shè)置績(jī)效運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用外,還可鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在內(nèi)部建立與項(xiàng)目表現(xiàn)掛鉤的一線團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制,推動(dòng)“人效”與“產(chǎn)效”聯(lián)動(dòng),進(jìn)一步提升資產(chǎn)管理質(zhì)量和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

  “REITs作為連接基礎(chǔ)設(shè)施與資本市場(chǎng)的橋梁工具,其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不僅需要制度的完善與政策支持,更需要市場(chǎng)各參與方的共同努力?!睆撵o表示,未來(lái)將繼續(xù)秉持專業(yè)穩(wěn)健的管理理念,服務(wù)好投資者,也助力REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

(文章來(lái)源:上海證券報(bào))

(原標(biāo)題:消費(fèi)類REITs如何發(fā)展?——一個(gè)基金管理人的回答)

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