1350億央企地產(chǎn)巨頭，籌謀退市

　　記者丨李惠琳譚璐

　　1350億資產(chǎn)的大悅城地產(chǎn)，或告別資本市場。

　　7月最后一天，其董事長姚長林簽發(fā)了一則公告，董事會決議，回購公司股份，并撤銷在香港聯(lián)交所的上市地位。

　　這家商業(yè)地產(chǎn)巨頭，已在港股上市12年。

　　為達(dá)成私有化，出價不菲。此次回購涉及股份總數(shù)47.3億股，代價最高約29.32億港元，完成后全部注銷。

　　交易完成后，大悅城地產(chǎn)將幾近全資并入母公司大悅城控股。至此，中糧系兩家地產(chǎn)平臺，由“分點作戰(zhàn)”變成“抱團(tuán)取暖”。

　　資本市場反應(yīng)積極，8月1日復(fù)牌，大悅城地產(chǎn)大漲45.95%，市值飆漲至76.85億港元。

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　　溢價回購

　　這筆大交易核心操盤人，是姚長林。

　　2024年中，姚接任大悅城控股、大悅城地產(chǎn)的董事長，此前他在中糧系工作20多年。一上任，就承擔(dān)著破局的重?fù)?dān)。

　　大悅城地產(chǎn)，本身是大悅城控股的并表子公司，也是其商業(yè)板塊的重要組成部分。

　　旗下?lián)碛谢蚬芾?2個大悅城、大悅匯等商業(yè)項目，以及三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店、北京華爾道夫酒店等奢華酒店。

　　在6月初的股東大會上，姚長林坦言，此刻要審時度勢，積極制定經(jīng)營政策，應(yīng)對市場變化。

　　話音落下不到兩個月，他就有大動作。

　　此次回購股份，涉及大悅城控股、得茂以外的所有股東所持股份，占總股本的33.24%。

　　大股東的出價，為每股0.62港元，較公告前一個交易日的0.37港元股價，溢價67.57%。

　　私有化公告前，大悅城地產(chǎn)股價長期低迷，在0.3港元上下浮動，市值徘徊在50億港元。

　　大股東認(rèn)為，在當(dāng)前市況，其對股東有一定吸引力，而其出手私有化，是基于大悅城地產(chǎn)“流動性承壓”。

　　“過去數(shù)年，公司股價一直較每股資產(chǎn)凈值折讓，整體流動性偏低，限制了從資本市場籌集資金的能力?！?/p>

　　公司公告稱，上市地位難以提供足夠的境外融資支持，預(yù)計將來亦不會有實質(zhì)性改善。

　　過去兩年，大悅城地產(chǎn)的融資現(xiàn)金流凈額連續(xù)兩年為負(fù)，2024年末，這個數(shù)據(jù)為-44億元。

　　截至去年末，其凈資產(chǎn)有162億元，每股凈資產(chǎn)為2.63港元，股價也確實低估。

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　　合二為一

　　對于姚長林為首的董事會而言，私有化更深層的原因，與公司的戰(zhàn)略考慮有關(guān)。

　　這個香港上市主體的前身，是中糧集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)平臺。2013年，以“中糧置地”之名登陸港交所，后更名為大悅城地產(chǎn)。

　　2019年，中糧系啟動重大資產(chǎn)重組，A股上市平臺大悅城控股，收購大悅城地產(chǎn)的控股權(quán)，由此充分參與后者的經(jīng)營決策，實現(xiàn)兩大平臺的整合。

　　姚長林身兼兩家公司的董事長，然而，不同上市平臺造成的內(nèi)部治理藩籬，對公司的發(fā)展形成掣肘。

　　公告指出，由于受大悅城控股的控制，目前的架構(gòu)增加了公司治理的復(fù)雜性，并阻礙了決策效率。

　　如果合二為一，將縮短決策周期，提高營運效率，降低相關(guān)成本。

　　“作為私人公司，在制定長期戰(zhàn)略決策方面，具有靈活性?！贝髳偝堑禺a(chǎn)稱，其業(yè)務(wù)策略、重大投資及資本營運，將不再受限于董事會或股東大會批準(zhǔn)。

　　對于母公司，也是一重利好。

　　協(xié)議安排生效后，大悅城控股的持股比例，將從64.18%增至96.13%，權(quán)益進(jìn)一步增厚，有利于提升歸母凈利潤。

　　這幾年，大悅城控股處于業(yè)績低谷。

　　2022-2024年，累計虧損超過70億元。2025年上半年，預(yù)計扭虧為盈，盈利約0.8億至1.2億元。

　　相比之下，大悅城地產(chǎn)較為穩(wěn)定，2024年凈賺7.79億元。私有化后，其收益將全額注入母公司，顯著改善后者的財務(wù)表現(xiàn)。

　　據(jù)稱，這筆交易的資金來源，為大悅城地產(chǎn)的內(nèi)部資源及外部債務(wù)融資。

　　截至2024年末，其負(fù)債總額為735.78億元，其中，一年內(nèi)的應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、銀行借貸等近164億元，賬上現(xiàn)金有191億元。

　　公司方面強調(diào)，本次交易尚存在不確定性，需滿足或豁免若干條件后方可生效。

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　　加強協(xié)同

　　對于姚長林來說，將大悅城地產(chǎn)納入母公司，也有利于加強業(yè)務(wù)協(xié)同。

　　大悅城地產(chǎn)的商業(yè)資產(chǎn)，極具價值。

　　母公司在全國布局的44個商業(yè)項目中，去年購物中心銷售額就達(dá)401.3億元，同比增長16%，大部分由大悅城地產(chǎn)貢獻(xiàn)。

　　姚長林治下，大悅城地產(chǎn)的業(yè)績在2024年已經(jīng)回暖，營收大漲近五成，達(dá)198.31億元。

　　這個香港上市平臺的業(yè)務(wù)，包括投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店經(jīng)營、管理輸出等四個板塊。其中，物業(yè)開發(fā)占大頭，去年收入高達(dá)145億，占總收入超過七成。

　　大悅城地產(chǎn)，開發(fā)、經(jīng)營和管理著大量城市綜合體，其物業(yè)年租金超過40億，現(xiàn)金流平穩(wěn)，且毛利率保持在76%的高位。

　　這些購物中心主要分布在一線和核心二線城市，運營表現(xiàn)強勢，北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、天津南開大悅城等，平均出租率均在97%以上。

　　6月初，姚長林在香港出席大悅城地產(chǎn)的股東會，會后與在場股東交流了十來分鐘。

　　“我們在2024年，把商業(yè)提升到了更加重要的地位……確立了1123的戰(zhàn)略體系。”姚長林說。

　　“1123戰(zhàn)略體系”的第一個1，就是提升商業(yè)的引領(lǐng)地位，助力公司穿越周期。

　　今年6月，公司已將商業(yè)管理中心調(diào)整為商業(yè)事業(yè)部。大力發(fā)展商業(yè)板塊，管理層可能還有資本運作的考慮。

　　2024年9月，華夏大悅城商業(yè)REIT于深圳證券交易所上市交易，募資48億元。

　　姚長林公開評價，此操作打通了“投融建管退”業(yè)務(wù)閉環(huán)，使資本循環(huán)更加順暢。

　　若能挖掘協(xié)同潛力，姚有望帶領(lǐng)這家商業(yè)巨頭，強化經(jīng)營能力，釋放出其資產(chǎn)價值。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）

(原標(biāo)題：1350億央企地產(chǎn)巨頭，籌謀退市)

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