公募REITs擴(kuò)容迫在眉睫 完善治理機(jī)制重中之重

　　公募REITs生態(tài)的健康發(fā)展離不開發(fā)行人、監(jiān)管方、中介機(jī)構(gòu)、投資者等多方主體的協(xié)同發(fā)力。在證券時(shí)報(bào)社主辦的“變革與突圍·中國(guó)基金業(yè)高質(zhì)量發(fā)展系列沙龍”之“掘金公募REITs大時(shí)代·生態(tài)共建與價(jià)值共生”的圓桌論壇環(huán)節(jié)，華夏基金、東吳基金、國(guó)壽資產(chǎn)、新華資產(chǎn)以及九州通等多家機(jī)構(gòu)和上市公司的嘉賓，闡釋了各自視角里“多層次REITs生態(tài)體系”急需補(bǔ)強(qiáng)的環(huán)節(jié)，并為推動(dòng)各方實(shí)現(xiàn)真正的“價(jià)值共生”建言獻(xiàn)策。

　　提高流動(dòng)性為第一要?jiǎng)?wù)

　　面對(duì)當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)存在的資產(chǎn)供給不足、估值分歧、流動(dòng)性待提升等瓶頸問(wèn)題，與會(huì)嘉賓從生態(tài)共建角度提出了多項(xiàng)建議。

　　保險(xiǎn)資金作為長(zhǎng)期資金，正成為公募REITs重要的參與方之一，國(guó)壽資產(chǎn)多資產(chǎn)投資部REITs策略負(fù)責(zé)人劉潤(rùn)佐認(rèn)為，當(dāng)前REITs市場(chǎng)規(guī)模尚小，對(duì)中小賬戶收益拉升作用較為明顯，但難以成為大體量保險(xiǎn)資金的核心配置。要實(shí)現(xiàn)這一跨越，需首先擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。保險(xiǎn)資金亦可在二級(jí)市場(chǎng)發(fā)揮穩(wěn)定器作用，在市場(chǎng)出現(xiàn)大幅調(diào)整、形成價(jià)值洼地時(shí)適時(shí)介入。此外，在發(fā)揮好戰(zhàn)略投資者作用的同時(shí)要積極培養(yǎng)專業(yè)的二級(jí)市場(chǎng)投研團(tuán)隊(duì)，成為全面、專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)。

　　新華資產(chǎn)另類投資事業(yè)部負(fù)責(zé)人陳軍也提出，資產(chǎn)供給不足與市場(chǎng)斷層問(wèn)題亟待解決。險(xiǎn)資對(duì)REITs底層資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益特性高度認(rèn)可，但當(dāng)前市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足，迫使機(jī)構(gòu)不得不向上游延伸至Pre-REITs甚至一級(jí)市場(chǎng)，尋找項(xiàng)目時(shí)的人力成本、財(cái)務(wù)成本消耗巨大。

　　陳軍強(qiáng)調(diào)，增加資產(chǎn)供給是首要任務(wù)，應(yīng)聚焦成熟賽道做深做寬，避免“第一單效應(yīng)”后缺乏持續(xù)項(xiàng)目的情況。在流動(dòng)性改善方面，可優(yōu)化做市商制度以平抑波動(dòng)，推動(dòng)REITs納入融資融券標(biāo)的，通過(guò)多種途徑增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性。

　　東吳基金公募REITs總部負(fù)責(zé)人李軍則聚焦當(dāng)前資產(chǎn)供給不足與估值分歧問(wèn)題。他認(rèn)為，可優(yōu)先選擇市場(chǎng)化屬性強(qiáng)的資產(chǎn)（如商業(yè)、物流）推動(dòng)擴(kuò)募，率先突破，形成規(guī)?；稲EITs，為市場(chǎng)提供示范。對(duì)于估值分歧，可通過(guò)在培育期前置合作（如保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在Pre階段介入），在后續(xù)運(yùn)營(yíng)中磨合并提升價(jià)值認(rèn)同，減少后期定價(jià)差異。未來(lái)，隨著不同原始權(quán)益人參與擴(kuò)募，需明確和優(yōu)化決策機(jī)制與決策流程，為規(guī)模化發(fā)展掃清障礙。

　　制度完善

　　或可借鑒股票市場(chǎng)

　　除了規(guī)模困局待解以外，制度的完善也是REITs業(yè)務(wù)走向成熟的必經(jīng)之路。

　　華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部行政負(fù)責(zé)人莫一帆指出，Pre-REITs、私募REITs承擔(dān)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備和孵化的功能，但目前從Pre-REITs/私募REITs到公募REITs的退出路徑尚不清晰。在原始權(quán)益人認(rèn)定、凈回收資金投資等方面細(xì)節(jié)，有待進(jìn)一步明確和優(yōu)化。

　　莫一帆強(qiáng)調(diào)，相關(guān)各方可推動(dòng)政策優(yōu)化完善，為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從Pre-REITs和私募REITs向公募REITs供應(yīng)提供制度支持，從而豐富市場(chǎng)供給，為投資者提供多元的選擇。

　　陳軍建議參考股票市場(chǎng)的層級(jí)體系，構(gòu)建從低到高不同標(biāo)準(zhǔn)化程度、不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的REITs市場(chǎng)，滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的需求。同時(shí)，需解決管理人多為原始權(quán)益人關(guān)聯(lián)方所帶來(lái)的信息不對(duì)稱及道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

　　此外，若想做大REITs市場(chǎng)規(guī)模，供需兩端也需協(xié)同發(fā)力。莫一帆認(rèn)為，在供給端，期待未來(lái)文旅、養(yǎng)老等新業(yè)態(tài)項(xiàng)目發(fā)行上市。原始權(quán)益人應(yīng)將擴(kuò)募作為核心發(fā)展戰(zhàn)略，與基金管理人共同配置必要資源，加快上市REITs平臺(tái)做大做強(qiáng)的步伐，可探索底層資產(chǎn)行業(yè)適度混同模式，提升整體資產(chǎn)組合的收益與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。需求端則盡早引入社保、年金等長(zhǎng)線資金和耐心資本，同時(shí)加強(qiáng)公眾投資者教育，提升市場(chǎng)參與度。

　　從投資人角度出發(fā)，劉潤(rùn)佐認(rèn)為完善REITs治理機(jī)制是重中之重。我國(guó)公募REITs復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)使得資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方、基金管理人、投資人之間在運(yùn)營(yíng)協(xié)同、信息披露及投資者關(guān)系管理等方面的溝通成本較高，不利于運(yùn)營(yíng)價(jià)值的提升和發(fā)現(xiàn)?！癛EITs在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可以借鑒上市公司治理經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)運(yùn)營(yíng)、管理、信披的一體化協(xié)同，是提升REITs運(yùn)營(yíng)價(jià)值、增強(qiáng)市場(chǎng)信心的關(guān)鍵，尤其未來(lái)在擴(kuò)募發(fā)展階段，統(tǒng)一高效的治理結(jié)構(gòu)能更好地促進(jìn)REITs價(jià)值的提升，保障投資人利益。”劉潤(rùn)佐表示。

　　建立與運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的

　　良性協(xié)作機(jī)制

　　在公募REITs的不同細(xì)分領(lǐng)域，嘉賓們結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分享了在機(jī)遇把握與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方面的策略與思考。

　　莫一帆認(rèn)為，基金管理人需與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)建立良性協(xié)作機(jī)制。以華夏基金旗下多單消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品為例，該類資產(chǎn)對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求高，需要基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)變化和客戶需求快速響應(yīng)。莫一帆認(rèn)為，需將運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)利益與基金利益一致化，設(shè)立有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制。根據(jù)區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)變化，合理制定年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及資產(chǎn)改造提升計(jì)劃。同時(shí)，做好信息披露，聚焦投資人關(guān)注的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，確保信息披露的及時(shí)性與完整性。

　　李軍也呼吁強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)方專業(yè)力量參與基金治理。他表示，產(chǎn)業(yè)方在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)（如調(diào)租、逆周期管理、競(jìng)品應(yīng)對(duì)等）方面積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，能為REITs提供微觀層面的專業(yè)支撐。當(dāng)前市場(chǎng)上設(shè)立首席運(yùn)營(yíng)官、引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)參與運(yùn)管會(huì)等嘗試值得肯定，未來(lái)隨著跨地域擴(kuò)募等場(chǎng)景增多，基金治理需向更深層次發(fā)展，產(chǎn)業(yè)力量的融入將至關(guān)重要。

　　九州通旗下九州產(chǎn)投首席投資官謝理斌表示，構(gòu)建多層次REITs生態(tài)需推動(dòng)兩大轉(zhuǎn)型：短期博弈轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期價(jià)值共生，“重發(fā)行”轉(zhuǎn)向“全周期運(yùn)營(yíng)”。他呼吁發(fā)行人注入高質(zhì)量資產(chǎn)，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)釋放潛力，促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合。針對(duì)市場(chǎng)瓶頸，建議優(yōu)化擴(kuò)募機(jī)制（分類審核、壓縮優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擴(kuò)募周期）并打通Pre-REITs銜接通道（完善私募到公募合規(guī)轉(zhuǎn)化路徑，降低政策模糊性）。

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）

(原標(biāo)題：公募REITs擴(kuò)容迫在眉睫 完善治理機(jī)制重中之重)

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