公募REITs陸續(xù)上新 機(jī)構(gòu)提示把握優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目配置機(jī)遇

　　近日，公募REITs市場多個“首單”產(chǎn)品陸續(xù)上市。比如，8月1日，首只央企天然氣發(fā)電公募REITs——華夏華電清潔能源REIT成功上市。7月29日，全國首單央企倉儲物流REITs——中銀中外運(yùn)倉儲物流REIT成功上市。

　　拉長時間來看，公募REITs今年以來的整體業(yè)績表現(xiàn)亮眼。公開數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，中證REITs全收益指數(shù)今年以來的漲幅顯著超越滬深300、中證500等主流寬基指數(shù)。

　　公募REITs市場不斷“迎新”

　　8月1日，首單央企天然氣發(fā)電公募REITs——華夏華電清潔能源REIT在上交所上市。這不僅標(biāo)志著資本市場服務(wù)國家能源轉(zhuǎn)型再結(jié)碩果，更成為央企盤活優(yōu)質(zhì)清潔能源資產(chǎn)、創(chuàng)新投融資模式的標(biāo)桿案例。

　　7月29日，全國首單央企倉儲物流REITs——中銀中外運(yùn)倉儲物流REIT在上交所上市。公開資料顯示，該產(chǎn)品底層資產(chǎn)均為倉儲物流類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。項(xiàng)目以瑞達(dá)無錫物流項(xiàng)目、瑞達(dá)昆山物流項(xiàng)目、瑞達(dá)金華物流項(xiàng)目、昆山千燈物流項(xiàng)目、天津建合物流項(xiàng)目和成都空港物流項(xiàng)目6個倉儲物流項(xiàng)目作為首發(fā)資產(chǎn)。

　　時間再往前看，7月25日，創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT在上交所成功上市。在發(fā)行階段，創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT就收獲了市場高度青睞。數(shù)據(jù)顯示，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下及公眾投資者總認(rèn)購金額達(dá)2316億元，其中網(wǎng)下發(fā)售比例僅為0.78%，公眾發(fā)售比例低至0.26%，創(chuàng)下北京市屬企業(yè)公募REITs發(fā)行認(rèn)購金額新高。

　　值得注意的是，近年來，以戰(zhàn)略配售投資者身份入局成為不少公募布局REITs市場的重要渠道。以圓信永豐基金為例，繼1月作為戰(zhàn)配投資者買入易方達(dá)華威市場REIT后，圓信永豐基金于7月份在公募REITs資產(chǎn)布局上再落三子，成功通過旗下系列產(chǎn)品，相繼投資創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT、南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT戰(zhàn)略配售份額，搶占創(chuàng)新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資先機(jī)。

　　今年以來整體表現(xiàn)出色

　　近期，公募REITs的二級市場表現(xiàn)呈現(xiàn)一定分化。一方面，截至8月1日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT、工銀蒙能清潔能源REIT、易方達(dá)華威市場REIT等多只產(chǎn)品近5個交易日漲幅超5%。另一方面，中金湖北科投光谷REIT、華泰江蘇交控REIT等產(chǎn)品近5個交易日的跌幅超2%。近一個月以來，中證REITs全收益指數(shù)跌幅達(dá)0.35%。

　　不過，拉長時間來看，公募REITs今年以來的二級市場整體表現(xiàn)仍然亮眼。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，中證REITs全收益指數(shù)自今年以來的漲幅已超13%，顯著跑贏滬深300、中證500、科創(chuàng)50等多個A股主流指數(shù)。單個產(chǎn)品來看，全市場70多只已上市公募REITs產(chǎn)品中，今年以來回報(bào)率為負(fù)的產(chǎn)品僅2只。

　　此外，公募REITs市場也在不斷擴(kuò)容。公開數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，公募REITs市場的總市值突破2000億元，覆蓋資產(chǎn)類型包括產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施等多個類別。

　　關(guān)注優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目配置機(jī)會

　　深高投資分析指出，今年上半年公募REITs的強(qiáng)勢表現(xiàn)主要源于三方面因素：利率下行帶來的估值提升、市場交易情緒升溫以及機(jī)構(gòu)配置需求增加，而非底層資產(chǎn)經(jīng)營狀況的實(shí)質(zhì)性改善。這種上漲行情在一定程度上透支了未來的增長空間。不過該機(jī)構(gòu)同時強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前低利率環(huán)境和“資產(chǎn)荒”背景下，公募REITs市場仍具備持續(xù)的配置需求與流動性支撐。

　　紅土創(chuàng)新基金表示，公募REITs具有股債雙重屬性?！肮尚浴斌w現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境變化對底層資產(chǎn)運(yùn)營情況的影響，“債性”與債市利率走勢、投資人結(jié)構(gòu)、固定收益投資人的市場情緒等因素有關(guān)，二者均有可能導(dǎo)致基金價格波動。目前，在經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整及利率水平持續(xù)下行的環(huán)境中，公募REITs分派率和十年期國債收益率的利差對市場影響較大。

　　在未來配置思路上，中金公司研報(bào)認(rèn)為，近期公募REITs估值回調(diào)帶來配置機(jī)會，建議關(guān)注兩條主線：一是現(xiàn)金流穩(wěn)定的“類債替代”品種，二是基本面有望反轉(zhuǎn)的高賠率標(biāo)的。底倉配置優(yōu)先選擇具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的“類債”產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)類關(guān)注區(qū)位優(yōu)越、原始權(quán)益人支持力度大、租約穩(wěn)定的項(xiàng)目；經(jīng)營權(quán)類優(yōu)選市政環(huán)保及受電價波動影響小的能源項(xiàng)目。此外，部分產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)營壓力逐步釋放，核心區(qū)域物業(yè)值得跟蹤；高速項(xiàng)目中受益于路網(wǎng)改善及貨車流量回升的標(biāo)的也具配置價值。

　　“隨著我國公募REITs市場進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，市場生態(tài)不斷優(yōu)化，新領(lǐng)域入池資產(chǎn)逐步豐富?！?span id="stock_0.002736">國信證券分析稱，在常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，預(yù)計(jì)將有更多領(lǐng)域的“首單”項(xiàng)目納入公募REITs發(fā)行范圍。

（文章來源：中國證券報(bào)）

(原標(biāo)題：公募REITs陸續(xù)上新 機(jī)構(gòu)提示把握優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目配置機(jī)遇)

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