參與中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)“新范式” 首單外資消費(fèi)REIT認(rèn)購(gòu)火爆

　　近日，作為市場(chǎng)首單外資消費(fèi)REIT，華夏凱德商業(yè)REIT發(fā)行認(rèn)購(gòu)火爆。公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)535.2倍，有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.19%，這意味著，每10000份認(rèn)購(gòu)僅能“中簽”19份，反映出投資者對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品的高度熱情。

　　2024年以來(lái)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs快速擴(kuò)容，已上市產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到10只，成為公募REITs市場(chǎng)第三大資產(chǎn)類(lèi)別。同時(shí)，還有多只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs等待發(fā)行或上市，為市場(chǎng)擴(kuò)容儲(chǔ)備了充足“彈藥”。

　　外資入局消費(fèi)REITs

　　9月12日，華夏凱德商業(yè)REIT發(fā)售結(jié)果公布。華夏凱德商業(yè)REIT首發(fā)資產(chǎn)包括廣州云尚和長(zhǎng)沙雨花亭兩個(gè)項(xiàng)目，是已有消費(fèi)REITs中唯一涵蓋一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的資產(chǎn)組合。公告顯示，華夏凱德商業(yè)REIT公眾投資者的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為256.2億份，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.19%，公眾發(fā)售部分比例配售前認(rèn)購(gòu)資金約為1465億元。網(wǎng)下投資者的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為282.1億份，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.40%，網(wǎng)下發(fā)售部分比例配售前的認(rèn)購(gòu)資金約為1613億元?；鸪跏紤?zhàn)略配售份額數(shù)量為24044萬(wàn)份，認(rèn)購(gòu)規(guī)模為13.7億元。整體來(lái)看，華夏凱德商業(yè)REIT比例配售前的總認(rèn)購(gòu)資金達(dá)3091.7億元，是其擬募集規(guī)模的135.2倍。

　　值得關(guān)注的是，這是國(guó)內(nèi)首單外資消費(fèi)REIT。項(xiàng)目發(fā)起人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)凱德投資是亞太地區(qū)最大的REITs管理人和領(lǐng)先的消費(fèi)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。據(jù)了解，凱德投資持續(xù)關(guān)注中國(guó)公募REITs市場(chǎng)，是最早進(jìn)入中國(guó)的外資不動(dòng)產(chǎn)基金管理人之一，已設(shè)立19只美元基金產(chǎn)品。2021年來(lái)一共募集了7只人民幣私募產(chǎn)品，累計(jì)超過(guò)540億元。

　　華夏基金表示，華夏凱德商業(yè)REIT的成功發(fā)行具有重要意義，它不僅標(biāo)志著中國(guó)公募REITs市場(chǎng)國(guó)際化與多元化進(jìn)程取得重大突破，還通過(guò)引入國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)與REITs管理體系，為國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)注入專(zhuān)業(yè)理念和長(zhǎng)期資本。同時(shí)，該項(xiàng)目打造了可復(fù)制、可擴(kuò)展的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)證券化范例，為市場(chǎng)提供了重要參考，并成功構(gòu)建了全球資本參與中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的新范式，為外資深度參與中國(guó)資本市場(chǎng)開(kāi)辟了新路徑。

　　9月以來(lái)“多點(diǎn)開(kāi)花”

　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。除華夏凱德商業(yè)REIT外，9月以來(lái)，多只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs迎來(lái)新動(dòng)態(tài)。9月12日，中金唯品會(huì)奧萊REIT上市，底層資產(chǎn)為位于寧波市的杉井奧特萊斯項(xiàng)目，項(xiàng)目共分為三期，總建筑面積約10.43萬(wàn)平方米，為室外開(kāi)放街區(qū)和室內(nèi)館相結(jié)合的建筑形態(tài)。自2011年一期開(kāi)業(yè)以來(lái)，項(xiàng)目已穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)超13年，是唯品會(huì)首個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，也是唯品會(huì)體系內(nèi)優(yōu)質(zhì)奧特萊斯資產(chǎn)的代表。據(jù)此前公告數(shù)據(jù)，中金唯品會(huì)奧萊REIT首發(fā)募集資金合計(jì)34.80億元。基金發(fā)起人為唯品會(huì)，管理人為中金基金，計(jì)劃管理人及財(cái)務(wù)顧問(wèn)為中金公司。

　　據(jù)深交所網(wǎng)站披露，今年7月，中航天虹消費(fèi)REIT申報(bào)并獲得受理，9月3日，中航天虹消費(fèi)REIT狀態(tài)更新為“已問(wèn)詢(xún)”。該項(xiàng)目基金管理人為中航基金，原始權(quán)益人為天虹股份，資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人為中航證券。本次申報(bào)的底層資產(chǎn)為蘇州相城天虹購(gòu)物中心，該購(gòu)物中心于2017年12月開(kāi)業(yè)，是天虹股份在華東的首個(gè)自有物業(yè)商業(yè)項(xiàng)目。

　　此外，上周，華夏中海商業(yè)資產(chǎn)REIT首發(fā)項(xiàng)目狀態(tài)更新至“已問(wèn)詢(xún)”。

　　消費(fèi)REITs擴(kuò)容提速

　　自2024年首只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT上市以來(lái)，多只相關(guān)產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)行上市，這一賽道快速擴(kuò)容。目前已上市的產(chǎn)品包括華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT、中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金唯品會(huì)奧萊REIT。此外，還有部分消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs等待上市，包括中航天虹消費(fèi)REIT、華夏凱德商業(yè)REIT、華夏中海商業(yè)資產(chǎn)REIT等。

　　從整個(gè)公募REITs市場(chǎng)的格局來(lái)看，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至9月12日，已上市的公募REITs產(chǎn)品數(shù)量合計(jì)達(dá)到70余只。從底層資產(chǎn)類(lèi)型的REITs發(fā)行規(guī)模來(lái)看，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行規(guī)模最大，其次是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。從產(chǎn)品數(shù)量來(lái)看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs最多，達(dá)到19只；其次是交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs，共13只；消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs、倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs均為10只；能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs、保障性租賃住房REITs數(shù)量均為8只。此外，還有部分生態(tài)環(huán)保、市政設(shè)施、水利設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之所以獲得投資者青睞，與其獨(dú)特的底層資產(chǎn)特征密不可分。華夏基金表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs與產(chǎn)業(yè)園、保租房、物流等其他業(yè)態(tài)REITs相比，在業(yè)務(wù)模式和收入來(lái)源方面存在較大差異。消費(fèi)項(xiàng)目兼具“To B”和“To C”的雙重特性，既面向品牌租戶(hù)也面向消費(fèi)者，租戶(hù)決定了購(gòu)物中心能提供什么產(chǎn)品，消費(fèi)者決定了商場(chǎng)的銷(xiāo)售額及客流。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施是更重運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)，要求運(yùn)管機(jī)構(gòu)有非常強(qiáng)的招商租賃、市場(chǎng)推廣、物業(yè)管理、資產(chǎn)改造和數(shù)字化經(jīng)營(yíng)管理能力。此外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs收入呈多樣化，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括了租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入、推廣收入、停車(chē)場(chǎng)收入等多種收益來(lái)源，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（文章來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）

(原標(biāo)題：參與中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)“新范式” 首單外資消費(fèi)REIT認(rèn)購(gòu)火爆)

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