公募REITs，大消息！

　　公募REITs市場再迎重磅文件！

　　國家發(fā)展改革委辦公廳下發(fā)《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》（以下簡稱：782號文），這也是繼此前發(fā)布的1014號文奠定基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs常態(tài)化發(fā)行的基礎(chǔ)之后，進一步細化了各類資產(chǎn)的操作規(guī)范。

　　782號文的主旨可以濃縮為確定的擴容、穩(wěn)步的靈活、不變的質(zhì)量要求三個方面，加快成熟資產(chǎn)類型項目常態(tài)化申報，并明確了產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)兩大屬性分類項下各類資產(chǎn)混裝的可行性，積極支持民間投資項目發(fā)行上市，簡化擴募流程。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，這一政策有望擴大基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模、豐富產(chǎn)品類型，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展。

發(fā)改委出臺782號文

提升REITs市場深度、廣度

　　自2021年首批上市以來，中國REITs市場保持較快的發(fā)展步伐。截至2025年9月18日，滬深交易所已發(fā)行上市74只REITs、總市值超過2200億元，資產(chǎn)類別涵蓋傳統(tǒng)不動產(chǎn)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施等8個類別，成為亞洲領(lǐng)先的REITs市場之一。

　　不過，雖然速度較快，但在發(fā)展的過程中也可以看到，單只基金發(fā)行規(guī)模普遍偏小、已上市基金擴募新購入資產(chǎn)的速度較慢等問題，發(fā)改委適時出臺782號文，旨在引入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以提升市場深度和廣度。

　　博時基金REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄表示，782號文是在1014號文奠定了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs常態(tài)化發(fā)行的基礎(chǔ)上，進一步細化了各類資產(chǎn)的操作規(guī)范，明確了“儲備一批、組織一批、申報一批”的滾動接續(xù)的推進機制，簡化了產(chǎn)品申報發(fā)行與擴募的流程和要求，將推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場進入下一階段的高質(zhì)量發(fā)展。

　　招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億也認為，在1014號文的基礎(chǔ)上，本次782號文的下發(fā)，進一步推動市場擴圍擴容，向市場傳遞了清晰的發(fā)展信號。文件中提到的高度重視、加快申報、新資產(chǎn)類型積極推動、民間投資積極支持、加大儲備五大目標，將成為未來REITs市場發(fā)展的重要方向和行動指南。

　　中航基金不動產(chǎn)投資部相關(guān)人士也坦言，盡管REITs市場發(fā)展迅速，但仍有加速擴圍擴容的空間?！叭珖秶鷥?nèi)海量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)待盤活，文旅、養(yǎng)老等類型REITs尚未破冰，擴募項目落地數(shù)量及規(guī)模尚小，發(fā)改委出臺這一政策有望擴大市場規(guī)模、豐富產(chǎn)品類型、加強質(zhì)量把關(guān)、促進投資良性循環(huán)，推動REITs市場量質(zhì)齊升?！?/p>

　　“針對擴容，782號文規(guī)定了差異化的支持策略，包括對能實現(xiàn)國家重大戰(zhàn)略、重大規(guī)劃、重大政策等優(yōu)質(zhì)項目予以優(yōu)先申報，對成熟類資產(chǎn)項目加快申報，對供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等受到市場認可、發(fā)行潛力較大的資產(chǎn)項目加大發(fā)行力度等政策措施，后期這些措施逐一落地后，將有力推動市場的擴容速度與效率?！毕蠕h瑞馳基金相關(guān)人士進一步分析。

成熟項目和新類型項目同步推進

市場或迎更多新產(chǎn)品

　　782號文提到要“加快成熟資產(chǎn)類型項目常態(tài)化申報”并“積極推動新資產(chǎn)類型項目推薦發(fā)行”，引發(fā)市場關(guān)注。

　　中航基金不動產(chǎn)投資部表示，這對基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的拓展采取了“雙軌并行”的策略。一方面嚴格把關(guān)項目質(zhì)量，加快成熟資產(chǎn)類型項目常態(tài)化申報；另一方面積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項目的發(fā)行路徑。此舉將有效幫助新資產(chǎn)類型項目疏通發(fā)行堵點，加快各個符合REITs發(fā)行條件的行業(yè)實現(xiàn)首單REITs發(fā)行，對豐富REITs市場的資產(chǎn)譜系、提升市場活力與規(guī)模具有重要意義。

　　“成熟項目和新類型項目同步推進，是市場進一步發(fā)展成熟的標志，特別是成熟項目審核周期縮短，鼓勵積極研究推動的新資產(chǎn)類型的列明，都直擊了市場的關(guān)切，對增強企業(yè)發(fā)行意愿，投資人投資意愿都有很好的促進作用。我們預(yù)計將很快看到一些新的尚無發(fā)行案例的資產(chǎn)類型進入視線，各方都翹首以盼?！比f億表示。

　　先鋒瑞馳基金也表示，一方面，成熟類資產(chǎn)類型是REITs市場的基石資產(chǎn)，包括收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等資產(chǎn)類型或為弱周期資產(chǎn)，或在經(jīng)營模式上相對簡單成熟，其估值定價基本被市場所接受，所以加快成熟類資產(chǎn)的發(fā)行申報，對于快速擴大市場總量規(guī)模將會有顯著效果；另一方面，對于鐵路、港口、特高壓輸電、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等一批新型領(lǐng)域不動產(chǎn)資產(chǎn)，市場有一個“從0到1”的估值實驗過程，對于養(yǎng)老、文旅等行業(yè)的新周期屬性也需要一個逐步了解的時間，新資產(chǎn)類別的不斷上市，在總量上既能夠擴大REITs的收入類別，也能有效分散個體風險，預(yù)計REITs市場會較為歡迎新類別資產(chǎn)的入市。

　　還有一位大型基金公司表示，782號文將有效推動市場擴圍擴容，擴大市場供給，豐富REITs底層資產(chǎn)種類，助力REITs發(fā)行提質(zhì)增速，進而更好地發(fā)揮其在盤活存量資產(chǎn)、促進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的作用。未來在一些新型資產(chǎn)有望實現(xiàn)零的突破，出現(xiàn)全新一批REITs產(chǎn)品，帶來示范效應(yīng)。

申報發(fā)行流程簡化、優(yōu)化

為資產(chǎn)混裝提供政策支持

　　值得一提的是，782號文鼓勵已上市REITs通過擴募方式購入新項目，并簡化申報流程，進一步促進REITs市場發(fā)展。

　　“REITs擴募的重要意義顯然是強于IPO的，從國際市場看，單體項目的無上限上市并不是主流模式，而是通過擴募模式，另外單體REIT基金如果未來估值要獲得提升，關(guān)鍵一環(huán)也是擴募，本次文件中對于首次上市后至擴募的申報時間進行了縮短，是一個明顯的擴募進程提速的信號?！毕蠕h瑞馳基金相關(guān)人士表示。

　　他還表示，文件對擴募資產(chǎn)范圍也進行了一定靈活的新探索，規(guī)定可以購入有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項目，這對很多屬于新質(zhì)生產(chǎn)力范疇內(nèi)的項目極為重要，不僅實現(xiàn)了上市資產(chǎn)的系統(tǒng)化、更符合實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，更是一個有效提升資產(chǎn)綜合質(zhì)量和吸引力的良好途徑。

　　對此，劉玄也表示，782號文明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資本運作平臺的作用，明確了產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)兩大屬性分類項下各類資產(chǎn)混裝的可行性，為REITs產(chǎn)品的資產(chǎn)混裝提供了政策支持。

　　中航基金不動產(chǎn)投資部也表示，擴募機制的優(yōu)化不僅為REITs市場注入新的發(fā)展動能，更標志著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場逐步從“單一項目發(fā)行”向“平臺化運營”進階，有助于培育一批具有行業(yè)領(lǐng)導力和國際競爭力的REITs龍頭產(chǎn)品，推動市場向更成熟、更穩(wěn)定、更開放的方向發(fā)展。

　　此外，782號文中提到將上線“基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目信息系統(tǒng)”，并完善常態(tài)化溝通機制。對此，一家大型基金公司人士表示，通過上線的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目信息系統(tǒng)，開展項目申報全流程標準化、信息化管理，實現(xiàn)進度可查詢、流程可追溯。有助于避免信息分散導致的溝通成本增加和信息不對稱問題，從而提高項目申報和管理的透明度，也增強各類機構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的信心和積極性。

（文章來源：中國基金報）

(原標題：公募REITs，大消息！)

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