REITs行情“先揚后抑” 投資逐漸回歸理性

　　REITs行情“先揚后抑”

　　投資逐漸回歸理性

　　有機構(gòu)稱，展望2026年，公募REITs項目經(jīng)營仍將波動與分化。二級市場方面，作為高股息含權(quán)資產(chǎn)的公募REITs仍具備較好的配置價值，在基本面未有明顯變化條件下，利率、資金配置需求以及事件因素或仍主導(dǎo)市場。機構(gòu)建議關(guān)注基本面有韌性、高景氣度或短期有改善預(yù)期的項目，如數(shù)據(jù)中心、消費、保租房及部分高速等，把握估值回調(diào)后逢低吸納機會

　　下半年以來，公募REITs二級市場結(jié)束此前的上漲行情，呈現(xiàn)震蕩態(tài)勢，一級市場近期也有所降溫。業(yè)內(nèi)人士分析稱，市場連續(xù)回調(diào)是由于長端利率上行、前期累積漲幅止盈、解禁壓力以及項目業(yè)績增長乏力等原因。展望2026年，公募REITs配置價值依舊明晰，對于類固收投資者，REITs或是可持續(xù)深耕的領(lǐng)域。

　　公募REITs二級市場經(jīng)歷上半年強勢行情后出現(xiàn)拐點。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，中證REITs全收益指數(shù)自6月下旬的高點算起跌幅超過7%，今年以來漲幅尚有7.89%。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型REITs承壓力度相對較大，在近60個交易日跌幅居前的10只REITs中占據(jù)8席，其中易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT、中金重慶兩江REIT、招商科創(chuàng)REIT跌幅分別達(dá)19.55%、14.36%和13.27%。

　　中金公司裴佳敏團隊研報稱，今年公募REITs二級市場整體呈現(xiàn)“先揚后抑”的走勢特征，上半年在“資產(chǎn)荒”背景下，市場延續(xù)了去年末的行情。但6月底以來，權(quán)益市場持續(xù)火熱提升市場風(fēng)險偏好，疊加公募REITs累積漲幅偏高止盈需求上升，以及解禁壓力、長端利率上行、項目業(yè)績增長有限等因素影響，市場出現(xiàn)持續(xù)回調(diào)。

　　二級市場降溫勢頭也傳導(dǎo)至一級市場。近日剛成立的華夏安博倉儲REIT發(fā)布的公告顯示，其公眾發(fā)售份額有效認(rèn)購申請的最終確認(rèn)比例為5.83%，對應(yīng)認(rèn)購倍數(shù)約17倍，這與此前動輒數(shù)百倍的火爆認(rèn)購盛況相比，熱度顯著回落。

　　打新策略的收益效應(yīng)也有所減弱。以最新上市的中信建投沈陽國際軟件園REIT為例，其在上市首日盤中一度破發(fā)，每份額的開盤價為3.661元，盤中曾跌至3.59元，截至收盤才回升至3.66元。截至11月20日，每份額的收盤價為3.588元，仍在開盤價以下。10月末上市的華夏中海商業(yè)REIT在上市首日的漲幅僅為3.29%，華夏凱德商業(yè)REIT于9月29日上市，首日漲幅為12.63%。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至11月21日，今年以來上市的19只公募REITs中，除上述3只產(chǎn)品外，其余16只在上市首日錄得漲?；驖q幅超20%。

　　二級市場的降溫也導(dǎo)致投資者情緒趨于謹(jǐn)慎，部分資金開始轉(zhuǎn)向更具性價比的資產(chǎn)類別。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs受區(qū)域經(jīng)濟修復(fù)節(jié)奏不一及企業(yè)擴張意愿偏弱影響，租金增長乏力，進一步壓制估值水平。盡管短期承壓，但長期來看，具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)和較強運營能力的REITs仍具配置價值，市場逐步回歸理性亦有助于價格向內(nèi)在價值靠攏。

　　某券商資管人士向上證報記者表示，上半年，公募REITs一級市場熱度持續(xù)攀升，參與打新成為當(dāng)時勝率和賠率較高的策略。進入下半年，市場逐漸回歸理性：一方面，詢價上限范圍擴大壓縮了一二級市場估值差，侵蝕打新收益空間；另一方面，二級市場整體行情回落使得投資者情緒趨于謹(jǐn)慎，對新項目上市首日漲幅形成壓制。

　　裴佳敏團隊表示，展望2026年，公募REITs項目經(jīng)營仍將波動與分化，部分項目憑借自身稟賦優(yōu)勢可保持短期韌性。二級市場方面，作為高股息含權(quán)資產(chǎn)的公募REITs仍具備較好的配置價值，在基本面未有明顯變化條件下，利率、資金配置需求以及事件因素或仍主導(dǎo)市場。建議關(guān)注基本面有韌性、高景氣度或短期有改善預(yù)期的項目，如數(shù)據(jù)中心、消費、保租房及部分高速等，把握估值回調(diào)后逢低吸納機會。

（文章來源：上海證券報）

(原標(biāo)題：REITs行情“先揚后抑” 投資逐漸回歸理性)

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