實探中金重慶兩江REIT：受益兩江新區(qū)新規(guī)劃 致力園區(qū)運營管理精細化

　　從重慶地鐵6號線光電園站走出，迎面便是沿著兩江新區(qū)照母山產(chǎn)業(yè)軸線展開的數(shù)棟現(xiàn)代化樓宇，這里就是中金重慶兩江REIT的底層資產(chǎn)所在地。清晨，園區(qū)內(nèi)人流穿梭，面包店與便利店開門迎客。由于擁有地鐵直達的便利交通，這片研創(chuàng)核心區(qū)已成為兩江新區(qū)最活躍的產(chǎn)業(yè)集聚帶之一。

　　作為西部首單產(chǎn)業(yè)園REIT，中金重慶兩江REIT在2025年12月11日迎來上市一周年。伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，中金重慶兩江REIT如何在競爭激烈的環(huán)境中穩(wěn)住基本盤？近期，中國證券報記者實地走訪該項目底層資產(chǎn)了解到，在拼地段、拼硬件的基礎上，產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)的競爭更加強調(diào)拼運營，精細化運營正在成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理的重要抓手。

　　租戶質(zhì)量構(gòu)筑基本盤

　　根據(jù)2025年第三季度報告，中金重慶兩江REIT通過專項計劃100%持有的基礎設施資產(chǎn)由4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)組成，分別為位于重慶市兩江新區(qū)兩江數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園照母山研創(chuàng)核心區(qū)內(nèi)的雙魚座項目、雙子座項目、鳳凰座項目及拓D一期D2項目，合計建筑面積約24.37萬平方米，可租賃面積18.77萬平方米。

　　2025年以來，該基礎設施資產(chǎn)運營較為穩(wěn)定。截至2025年9月30日，園區(qū)出租率為87.81%，報告期末剩余租期為1229天（約3年4個月），長期租賃基礎較為穩(wěn)固。

　　中國證券報記者了解到，今年以來，全國主要城市的辦公樓宇租金仍處于下行通道，重慶租賃市場也不盡如人意。在此背景下，業(yè)主普遍采用“以價換量”策略以應對項目去化壓力。

　　“我們與運營管理機構(gòu)積極調(diào)整策略，以較為靈活的租賃條件力爭項目出租率保持穩(wěn)定?！敝薪鹬貞c兩江REIT基金管理人表示，截至目前本項目底層資產(chǎn)的出租率和租金單價處于區(qū)域競品中上游的水平，展現(xiàn)出了較強的運營韌性。

　　截至2025年9月底，該項目共有51家租戶，行業(yè)分布覆蓋信息技術(shù)、專業(yè)服務、金融、零售供應鏈等領(lǐng)域，租戶性質(zhì)包括國企、央企、外資及優(yōu)質(zhì)民企。園區(qū)的第一大租戶中移物聯(lián)，是中國移動成立的首家專業(yè)化全資子公司，自2018年起入駐并于2023年續(xù)租，成為園區(qū)核心穩(wěn)定收入來源；多家科技型與成長型企業(yè)持續(xù)續(xù)租與擴租，使租約結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“以大帶小、梯度穩(wěn)定”的特征。

　　致力精細化園區(qū)管理

　　在我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs表現(xiàn)呈結(jié)構(gòu)性分化的背景下，中金重慶兩江REIT的原始權(quán)益人、運營管理機構(gòu)及基金管理人均表示，未來會將“精細化運營”作為核心方向，持續(xù)完善全流程運營體系。

　　據(jù)了解，今年以來，該項目園區(qū)在裝修、樓宇智能化、園林綠化、電梯提速改造等方面持續(xù)投入，以提高整體吸引力。為了維持租戶穩(wěn)定性，運營方建立了常態(tài)化的重點租戶走訪機制?！搬槍Υ笞鈶?，我們至少每月都會上門走訪一次，了解租戶經(jīng)營情況并及時掌握其發(fā)展需求?！边\營方負責人表示。

　　他表示：“兩江產(chǎn)業(yè)集團在兩江新區(qū)照母山片區(qū)產(chǎn)業(yè)辦公樓市場供應中占據(jù)較大份額，因此在調(diào)節(jié)新增供給以及引導租戶需求方面具有較強的主動權(quán)?！?/p>

　　除了硬件提升與招商發(fā)力，政策利好因素也是園區(qū)的重要支撐。2025年3月，重慶兩江新區(qū)發(fā)布《環(huán)照母山特色園區(qū)實施方案》，提出聚焦智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車、新一代電子信息制造、互聯(lián)網(wǎng)及軟件信息等8個產(chǎn)業(yè)鏈條，打造軟件和人工智能、汽車電子、集成電路等10大特色產(chǎn)業(yè)集群。標志著園區(qū)發(fā)展思路從聚焦單個企業(yè)或樓宇，轉(zhuǎn)向構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。

　　“上述方案有望為兩江新區(qū)環(huán)照母山片區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展提供有力支撐?！边\營方負責人表示：“我們將積極跟隨兩江新區(qū)定位、產(chǎn)業(yè)布局及發(fā)展方向，保障基礎設施項目運營平穩(wěn)?！?/p>

　　五年業(yè)績對賭保障分紅

　　值得關(guān)注的是，中金重慶兩江REIT設立了五年業(yè)績對賭機制。根據(jù)安排，在上市后五年內(nèi)，如果任一年度分紅未達預期，原始權(quán)益人兩江產(chǎn)業(yè)集團將讓渡其運營管理費以及自持部分分紅，用于補足投資者收益。

　　運營方負責人表示：“面對市場競爭加劇的環(huán)境，因地制宜、精準施策顯得愈發(fā)關(guān)鍵。本項目將切實結(jié)合產(chǎn)業(yè)基礎，結(jié)合自身條件，努力達成經(jīng)營目標。”

　　從未來發(fā)展看，兩江產(chǎn)業(yè)集團目前持有764萬平方米產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，其中成熟資產(chǎn)約483萬平方米，為中金重慶兩江REIT未來擴募預留了空間。原始權(quán)益人表示，將充分結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展情況、原始權(quán)益人業(yè)務發(fā)展定位、基金運營情況及二級市場表現(xiàn)等多方面因素確定未來擴募計劃。

（文章來源：中國證券報）

(原標題：實探中金重慶兩江REIT： 受益兩江新區(qū)新規(guī)劃 致力園區(qū)運營管理精細化)

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