2026年REITs與房地產(chǎn)服務(wù)股票相對價值“分層” Federal依托資本循環(huán)獲小摩青睞

　　華爾街金融巨頭摩根大通周四在該機(jī)構(gòu)對2026年REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)與房地產(chǎn)服務(wù)類型公司的投資前景展望中對于九個熱門投資標(biāo)的進(jìn)行評級重大調(diào)整，其中對于七個投資標(biāo)的為下調(diào)評級，對另外兩個則為上調(diào)評級。

　　來自摩根大通的資深分析師安東尼·保隆(Anthony Paolone)在研究報告中寫道：“下調(diào)數(shù)量較多，主要反映出隨著美國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)軟著陸概率越來越大以及美聯(lián)儲降息周期有望延續(xù)，我們覆蓋范圍內(nèi)的評級分布更趨分層，尤其是由于這些評級是相對彼此而言。”

　　在摩根大通2026年展望報告中，摩根認(rèn)為REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)與房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)整體進(jìn)入增速偏溫和、同店增長有限的環(huán)境，后續(xù)個股表現(xiàn)更可能由估值相對性與資產(chǎn)負(fù)債表彈性驅(qū)動，而不是靠“全行業(yè)基本面普漲”。因此他們把更多REITs與房地產(chǎn)服務(wù)投資標(biāo)的從“增持/中性”下調(diào)，原因多為相對機(jī)會減少(增長更慢、估值已反映幾乎所有利好、或近期經(jīng)歷強(qiáng)勁漲幅后比較基數(shù)更難實現(xiàn)增長)，并強(qiáng)調(diào)降級數(shù)量多也反映其覆蓋范圍內(nèi)評級分布更“分層”，且評級是相對的。

　　因此，小摩這一輪最新的針對REITs/房地產(chǎn)服務(wù)類股票的集中評級更改，本質(zhì)上是一次“相對評級 + 相對風(fēng)險回報”的相對價值再分層。

　　遭遇下調(diào)評級的REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)/房地產(chǎn)服務(wù)公司：

　　摩根大通表示，對于Realty Income(O.US)的投資評級從“中性”下調(diào)至“減持”，主要因為“其規(guī)模龐大，使得在未來幾年相較其凈租賃REIT同業(yè)更難指向高于平均水平的盈利增長?！?/p>

　　對于Public Storage(PSA.US)評級從“增持”下調(diào)至“中性”，主要因為該機(jī)構(gòu)對于PSA核心增長率的預(yù)期改善“很可能會被拉得時間線很長，并非一條直線”。

　　對于Welltower(WELL.US)評級從“增持”下調(diào)至“中性”，“純粹是一個更短期的股價判斷，而并非由公司內(nèi)部或外部增長前景出現(xiàn)任何程度惡化所驅(qū)動。”摩根大通表示。

　　對于Regency Centers(REG.US)評級也從“增持”下調(diào)至“中性”，盡管這“同樣只是一個‘暫時的股價趨勢判斷’，因為我們?nèi)哉J(rèn)為REG在整體REIT領(lǐng)域擁有最好的平臺之一與樂觀的長期增長前景”。

　　對于Kennedy Wilson(KW.US)評級從“中性”下調(diào)至“減持”，摩根大通認(rèn)為，來自首席執(zhí)行官威廉·麥克莫羅(William McMorrow)與費爾法克斯金融控股(Fairfax Financial)提出的待定私有化收購要約所帶來的上行刺激空間非常有限。

　　對UDR(UDR.US)從“中性”下調(diào)至“減持”，對于SmartStop(SMA.US)評級從“增持”調(diào)整至“中性”。

　　獲得摩根大通上調(diào)評級的投資標(biāo)的：

　　摩根大通對于Federal Realty Investment Trust(FRT.US)的評級從“中性”越級上調(diào)至“增持”，對于Camden Property Trust(CPT.US)評級則從“減持”上調(diào)至“中性”。

　　對于Federal Realty Investment Trust，摩根認(rèn)為其通過資本循環(huán)把資金從成熟資產(chǎn)回收、再投入到更高質(zhì)量的零售資產(chǎn)(尤其在更高收入/增長的次級市場、具主導(dǎo)地位的購物中心資產(chǎn))上“越來越有成效”，從而令2026年的增長可見度改善;并且該路徑符合其偏好——更加傾向于“可見的外生增長”(收并購/再開發(fā)管線等)。

　　摩根大通對于Camden Property Trust評級上調(diào)至“中性”的邏輯在于，關(guān)鍵比較對象是UDR——摩根大通為Camden更強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表賦予其在2026年更大規(guī)模的回購與開發(fā)/再開發(fā)靈活性，因此相對風(fēng)險回報顯著改善，至少不再需要維持“減持”立場。

（文章來源：智通財經(jīng)）

(原標(biāo)題：2026年REITs與房地產(chǎn)服務(wù)股票相對價值“分層” Federal(FRT.US)依托資本循環(huán)獲小摩青睞)

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